出让|房地产重大调整！22城被选中，影响到底有多大( 二 )
来源：21数据新闻实验室对购房者来说，可能比较关心对房价的影响。开发商都赚钱，地价高，拿地投入大，房价自然不会低。而土地市场的合理运行，总的来说对稳房价能起到正向作用，否则也不会选择这些房价上涨压力大的热点区域。比如在单宗出让模式，一块地可能引得几十个开发商哄抢，竞争激烈程度高，溢价率自然随之上去；集中供地，理论上是分散了对单宗地块的竞争热度。当然，土地端的变动传导到房价端，中间有太多影响因素，政策具体效果最终有待实践检验。03新政的最大影响方，不是地方，而是开发商。其实在零售模式下，不仅地方供地比较灵活，房企拿地同样比较“随机”。缺少长期、系统的规划，导致房企在拿地后面临着很大的不确定性。改为集中供地后，地方一年只能卖三次地，房企一年也只有三次拍地机会。对房企来说，机会减少，拿地的容错率得进一步降低，投资必须更加谨慎，有利于减少粗放式扩张。此外，限制拍地次数，资金周转的次数减少，过去那种滚动式拿地、开发、销售回款的高周转模式，未必行得通了。所以，这是一种变相降杠杆的操作。而具体到不同规模的房企来说，新政一旦正式落地，将进一步加剧强弱分化，让房地产行业的市场集中度提高，马太效应进一步凸显。这体现在两方面。其一，零售模式下，一些中小型房企，还可以捡漏优质地块。变成集中供应后，大中小房企都在同一个窗口集中竞争，资金实力更弱的中小房企，想拿到优质地块的难度进一步增加。像上海、杭州、南京、武汉等地，2020年的土地出让宗数上百，分三次供应意味着每次都要拿出三四十块。而现行的土地拍卖有保障金制度，如此大规模的土地集中出让，对房企的资金实力和融资能力要求更高。其二，就区域发展趋势而言，热点一二线城市经济发展预期更好，人口持续流入，地产市场空间更大，所以市场份额早就被头部开发商瓜分殆尽。现在22城采取集中供地，中小房企拿到优质地块的概率更低，在一二线城市要站稳脚跟更困难。转向三四线城市，又面临着市场下行压力的挑战，可谓进退两难。
而且，对于头部房企来说，它们的土地储备重心主要在一二线城市。如融创超80?土储在一二线城市；连碧桂园在近两年都开始加码一二线。这意味着它们的回旋空间更大。正因如此，相关的消息公布后，对头部房企的利好，资本市场及时作出了反馈，地产股集体飘红。原本进入存量时代的房地产行业，就在进行强弱大洗牌，就连华夏幸福这样的大房企，都因为债务问题陷入危机。新政的落地，无疑会让洗牌加速。接下来，类似旭辉整合彰泰这样大鱼吃小鱼的现象将越来越常见。04自从“房住不炒”提出后，稳地价、稳房价、稳预期的政策力度，明显在不断加码。去年，面向房地产企业的“三道红线”出炉，对负债率、现金短债比提出了明确要求，降负债降杠杆的压力，直接搅动整个行业的发展走势。随后不久，面向银行的“五类分档”政策出炉，对房地产贷款占比、个人住房贷款占比进行严格管控。换言之，银行不能再像以往那样宽松地贷款给开发商或购房者了。
这还不是最狠的。在房价飙涨的深圳，日前发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，参考价相对于市价基本打了七折。目前，深圳已经有银行表态，将依据参考价确定贷款额度。如果普遍推广开来，首付的门槛将直接提升上百万元，大幅度提高上车的门槛。从三道红线到二手房参考价，再到对土地拍卖模式进行大调整，不难发现，房地产市场的调控，远远没有到“无计可施”的地步。只要想调控，官方就有足够的对策。而调控力度一次比一次严，也反映出落实“房住不炒”，引导房地产市场平稳发展的决心。所以，随着政策多管齐下，未来房价大起大落的局面将更少，房地产企业也将加速优胜劣汰的大洗牌。
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