出让|房地产重大调整！22城被选中，影响到底有多大
文丨西部菌开年以来，大事不断。近日，《国家综合立体交通网规划纲要》正式印发，成渝“第四极”官宣，多个城市被委以重任，对此西部菌昨天发文《重磅文件发布！成渝“第四极”官宣》进行了分析，有兴趣可以查看。而就在这两天，有消息显示，住建部“土地市场动态监测与监管系统”发文，要求22个重点城市，按照住宅用地分类转换文件要求，实现“两集中”：集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分三批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。22个城市分别是：北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。这一消息像深水炸弹一样，引发了强烈关注。受此影响，头部房企地产股昨天集体飘红。那么，为什么是这22个城市？它到底会产生怎样的重大影响？01目前，相关文件还没有公开，不过从媒体求证核实的情况，以及各地的一些动作来看，住宅供地两集中的新政策，大概率不是空穴来风。像青岛明确发文，严格实行住宅用地两集中；天津、郑州等地则下发通知，今后统一发布住宅用地出让公告；厦门等地，中止了相关地块出让计划。改变到底有多大？
来源：网络其实一直以来，各地的卖地节奏都比较灵活，不定期、不定量，一年之内可能有多次的土地招挂拍。两集中、三批次供地，相当于零售改批发，一年只卖三次地，供地窗口更集中了。而被选中的22个城市，全都是一二线城市的代表，供地新政优先试点并不意外。第一，这些城市都是土地拍卖市场的热门区域，住宅供地的出让宗数和面积都比较大，卖地收入同样是全国领先。
来源：中指数据如上图，中指数据显示，22城中的上海、杭州、广州和南京，2020年的卖地收入都突破了2000亿元大关。第二，这些城市的人口大量流入，房价上涨的压力较强。比如深圳2020年全年的二手房价涨幅就高达14.24?成都、沈阳也有8?右。第三，作为高能级地区，这些城市还是房企集中扎堆的重镇。调整土地供应模式，可以对房企的拿地和投资节奏，起到直接的效果。土地市场可以说是房地产行业的基石。数据显示，2020年22城的商品房销售面积，占全国的四分之一左右，其市场行情直接影响全国房地产行业的大盘走向。所以哪怕试点城市只有22个，在城市数量上占比较小，但给土地市场降温的杀伤力，依然堪称巨大。从不定时、不定量的零售模式，改成集中的批发模式，会直接影响到地方的土地财政。如前面提到的，在大多数城市的收入结构中，卖地都属于相当核心的收入来源，像深圳这样对土地财政依赖度很轻的城市少之又少。传统的供地模式下，地方有足够的自主性，可以依托城市发展规划灵活出让，有的地方甚至通过“饥饿营销”的方式，控制土地出让节奏，营造紧缺氛围，以拉升地价。但在两集中、三批次的住宅供地新模式下，这种灵活性被大大削弱了。一方面，一年只有三次机会，卖哪些，何时卖，必须有更加科学的规划，打好提前量。既要兼顾到土地和房价的市场行情，又要考虑自身的资金进账节奏。另一方面，集中发布出让公告、集中组织出让活动，进一步提升了供地信息的透明度。不过，地方供地灵活性降低的同时，更科学、更透明的卖地节奏，无疑是有利于土地市场的理性运行，也会在一定程度上降低土地财政的依赖，削弱“炒房”的空间。
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