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流拍|谢逸枫：宅地流拍692宗！国企央企抢地 民营房企谨慎( 四 )


原本超大型的地方开发公司可能会用超过40%的销售额去拿地 ， 受到国家新的政策导向影响 ， 未来行业集中度继续增长的态势可能会发生一定变化 。 中型地方开发公司未来在拿地上的优势反而会凸显 ， 因为之前可能这类企业没有做太多高周转的安排 ， 反而获得了更多的机会 。
随着土地市场热度走低 ， 拿地成本下行 ， 第二轮集中土拍规则的调整将为资金稳健的房企带来拿地机会 ， 利于其以较低成本增加优质土储 。 值得关注的是 ， 在已完成第二轮土地集中拍卖的二线城市中 ， 济南和青岛的本土房企拿地金额占比高达88.6%和70.3% 。

在济南 ， 除少数地块被绿地、中梁、旭辉收入囊中 ， 成交的43宗土地绝大多数被本土房企 ， 尤其是地方国资委控股的企业竞得 。 未来房地产、房企、土地市场分化会加剧 。 特别是房企洗牌 ， “马太效应”加剧 ， 强者将迎来新的发展机会 。 大规模土地流拍 ， 会影响各个城市土地出让目标的完成进度 ， 好多地方财政收入也会受到影响 。
接下来的土拍 ， 不排除后续出让规则调整、信贷放松、楼市2政策调整为倾向房企的可能 。 预计后续即将竞拍的城市土地市场也将出现降温 ， 部分区位较好或利润相对较高的地块仍是房企的聚焦点 ， 进入竞价最终环节的概率较高 ， 利润较低 ， 或出让要求复杂的地块出现流拍或撤牌的可能性高 。
规则中可以看出 ， 相对于第一批次集中供地而言 ， 第二批次两集中供地规则更加严格 。 两集中供地规则的不断调整 ， 对房企提出了更大的考验 ， 企业只有合理分配现金流、提高融资能力、改变拿地策略才能在竞争中突围 。
其一是面对两集中土拍政策 ， 房企内部投拓人员要提高自身专业度 。 集中供地新政下 ， 城市研究、拿地策略、产品体系等的精准判断 ， 都将会对企业拿地成效产生重大影响 。 其二是在现金流方面 ， 房企应拓展销售渠道 ， 合理运用营销战略 ， 加快库存去化速度 ， 提高变现能力 ， 回笼资金 。
同时寻找更多的融资渠道 ， 双管齐下 。 总体来看 ， “三道红线”及后续的商票监管控制房地产企业有息债务的增长 ， 因此权益类融资、产业链融资等不占用有息负债额度的融资方式可以成为突破方向 。 首先是加大权益融资 。 房企通过增发股票、引入股权投资、分拆上市等方式进行企业的权益融资 。
其次是进行类REITs融资 。 类REITs是将底层不动产出售给SPV ， 是一种解决财务杠杆、有效盘活存量资产的有效方式 。 再次是加大产业链融资 。 经营杠杆来自于产业链上下游的应付账款 ， 由于中大型房企在产业链中更具有话语权 ， 所以这类型企业在这个方法中更具有优势 。 最后是经营发展房地产轻资产业务 ， 如代建业务 。
其三是提高产品品质 。 房企要不断提升软实力 ， 为市场提供更好的设计、具有更好居住体验、更过硬质量的住宅 ， 只有高品质产品的保障 ， 才能赢得更多购房者的信赖 。 其四是制定符合公司的发展规划 ， 多元化布局和发展 ， 提高企业抗风险能力 。
【流拍|谢逸枫：宅地流拍692宗！国企央企抢地 民营房企谨慎】房企可以紧盯国家发展规划 ， 在租赁市场、物管服务、老旧小区改造、社区养老等领域中寻求更大的发展机遇 。 其五是合作共赢 ， 多渠道拿地发展 。 房企要突破现有拿地模式 ， 可以通过城市更新、合作开发、收并购等多元化的拿地模式来拓展土地储备 。 在这一过程中 ， 房企可以增大拿地优势 ， 实现抱团取暖 ， 也可以抵御风险 。

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