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流拍|谢逸枫：宅地流拍692宗！国企央企抢地 民营房企谨慎( 二 )


厦门“第二拍”之后 ， 2021年6月17和18日长春二轮集中土拍再度“遇冷” ， 超九成地块底价成交 ， 土拍总溢价率仅有0.4% ， 较首次集中土拍热度再次下降 ， 较2020年全年涉宅土地溢价率更是低了4.2个百分点 ， 市场明显“更冷” 。 以上限价成交 ， 过半地块的溢价率超过20% ， 平均溢价率为23.62% 。

9月23日 ， 重庆市9宗地块终止出让 。 同日 ， 南京11幅地块终止出让 。 频繁撤牌只是土拍转凉的缩影 。 重点城市第二轮集中供地进度已过半 ， 数据显示 ， 与第一批集中供地的市场火热不同 ， 本轮土拍热度不高 ， 尤其青岛、济南、天津、沈阳等低热城市底价成交成为主旋律 ， 土地流拍也明显增多 。
为何22城土地市场爆发流拍潮
目前土地市场、22城第二批宅地供应 ， 为什么会出现这种局面？其一是土地起拍价过高 ， 新房限价 ， 又要”竞品质“ ， 房企利润低 。 其二是限房销售 ， 回款周期被严重的拉长 ， 并且 ， 还考验着房企的去化能力 ， 影响销售回款 。 对现阶段的房企来说 ， 现金流压力比较大 ， 无法接受这样的回款速度 。

在当前销售放缓 ， 回款速度变慢和融资受限的市场环境下 ， 房企参与土地竞拍日益谨慎 。 土地市场转冷也与房企拿地紧迫性下降有关 。 首批集中供地前重点城市受“两集中”政策影响连续多月未供地 ， 而集中在二季度出让的首批地块可年内入市 ， 对房企业绩形成贡献 ， 房企补货意愿强烈 ， 市场竞争加剧下土地市场热度较高 。 而对后续两批次地块 ， 房企观望情绪上升 ， 拿地趋于理性 。
房价增速下降 。 8月70城房价数据显示 ， 房价涨幅以持平和回落为主 。 被视为市场先导指标的二手房价格 ， 下降的城市数量达到34个 ， 近几年来首次多于上涨的城市数量 。 其三是房企现金流紧张 ， 债务到期 ， 融资受限 ， 资本来源调查 。 官方的一则公告可知 ， 厦门市第三批商住用地的购地资金将进行审查 。

其四是拿地门槛提高 ， 房企拿地更谨慎 。 竞买要求提高了、规则变得更复杂 。 对有着三条红线压力的房企来说 ， 再加上对资质、资金来源等的卡住 ， 门槛变高后 ， 本身符合报名要求的企业就已经不多 。 其四是现在房价限价的情况下 ， 未来市场到底是个什么情况 ， 房企无法预料 ， 比较谨慎 。
多轮调控让房企对后市预期不稳 ， 降低拿地热情 。 数据表示 ， 8月商品房销售面积同比下降15.6% ， 其中住宅销售面积同比下降17.6% ， 均降幅扩大 ， 且已连续两个月下跌 。 二手房方面 ， 8月份13个城市二手住宅成交量约为5.7万套 ， 环比大跌17.9% ， 同比暴跌36.6% 。
22城宅地集中供应规则大调整
2021年是集中供地元年 ， 对于土地市场“零售转批发”的接受程度 ， 政府与企业都尚在探索 。 其一是第一轮集中土拍中 ， 除北京、上海和青岛等城市低溢价成交以外 ， 多数城市都出现了地价上涨的情况 ， 部分城市激情参拍 ， 疯狂抢地的现象不乏发生 。 在此背景下 ， 二批集中供地出让中 ， 调控逐步深化 。

其二是为实现稳地价、稳房价、稳预期目标 ， 相较第一批集中土拍 ， 第二轮集中供地中重点城市竞拍机制逐渐完善 。 例如 ， 多城市逐步建立并完善了房地价联动机制 ， 深圳在下调最高地价的同时也调降了最高销售价格 ， 武汉则引入房地价联动机制 ， 广州热点区域南沙和黄埔的地块也开始试点“限房价” 。
与此同时 ， 为了严控溢价 ， 多数城市竞价达上限后转为“摇号”并禁马甲 ， 以降低房企拿地成本 。 其三是多城市参拍门槛提升也对房企提出了更高的要求 。 具体表现为 ， 多城市不仅也从开发资质、购地资金、保证金等多个维度提升参拍门槛 ， 并设定禁拍年限 ， 近半重点城市还引入“定品质”或“竞品质” 。

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