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流拍|谢逸枫：宅地流拍692宗！国企央企抢地 民营房企谨慎( 三 )


其四是以资金方面为例 ， 大多数重点城市调整土拍规则 ， 加强房企购地自有资金审查 ， 明确房企股东和购地资金来源“五不得” ， 譬如上海、南京等 8 个城市须在土拍前后提供经会计师事务所鉴证的材料或审计报告 。 杭州、苏州和深圳等城市二批次地块还上调了保证金比例 。 其中杭州取消首批 5000 万元保证金托底机制 ， 保证金比例恢复 。

笔者一直告诉房企 ， 市场高潮时卖房 ， 低潮买地 ， 保持销售拿地金额50% 。 如今 ， 放到当下的市场 ， 房企已经不敢地了 。 背后的逻辑就是手的钱 ， 非常的少、非常的贵、非常的难贷 。 最主要是高地价建出来的房子 ， 不能按照市场高价出售 ， 房企自然不敢砸钱买地 ， 否则把媳妇都会赔掉 。
土地流拍高潮爆发 ， 归根结底是三道红线、房企债务到期、销售回款缓慢、房价限价、利润被融资成本与高地价及管理费和人力费吃掉、土地规则的限制 ， 让房企望地兴叹 。 对于现在手上有大量现金的房企 ， 除了国企、央企、绿档的民企、部分黄档的企业 ， 就剩余债务一大卡的房企 。
房企的银行存款现金 ， 已经不是为了拿地、扩张准备的的 。 需要应对到期工程款、合作款、货款、债券、理财产品、利息、公司运营费用等 。 很多房企都不敢拿地 ， 因为没有比保命、活下去 ， 更加的重要 。 无疑 ， 目前不少房企上的现钱 ， 都是救命钱、保命钱 ， 非必要不会花出去 。
央企国企成22城宅地集中供应买地主力
目前有11座城市已经完成第二批次土地出让 ， 成交总金额2688.5亿元 。 从成交结果中看 ， 第二批集中供地中 ， 民企身影明显减少 ， 央企成拿地“主力军” 。 有11城已经完成土地出让 ， 9城发布土地挂牌公告 ， 仅剩郑州、宁波未发布挂牌公告 。


从已经完成土地出让的城市来看 ， 厦门、长春、福州、天津等11城合计挂牌518宗地 ， 成交353宗地块 ， 成交总金额达2688.5亿元 。 除厦门平均溢价率达25%外 ， 其余城市基本以低溢价率甚至底价成交 。 长春、无锡、福州等多个城市均有地块流拍或提前终止出让 ， 土拍市场整体降温明显 。
值得注意的是 ， 与第一轮土拍相比 ， 第二批集中供地中拿地较多的均为央企 。 其中 ， 中海以85.46亿元竞得天津市3宗地块、中铁37.55亿元竞得天津6宗地、金茂35亿元斩获青岛8宗地、中国铁建74.32亿元摘得苏州2宗住宅用地 。 此外 ， 五矿、保利、华润、招商蛇口、中国铁建、北京城建等均有斩获 。
本次拿地较多的民企为龙湖 ， 分别在天津、合肥、无锡、长春、苏州、成都等地均有斩获 ， 成交金额超百亿 。 在土拍遇冷大环境下 ， 头部房企仍表现斐然 。 数据显示 ， 第二轮集中供地含宅地成交地块中 ， 成交TOP20房企拿地金额达到1047亿元 ， 占成交总额的60% ， 且较首轮有4%的上升 ， 其中 ， 中海、保利、厦门建发位居前三 。

从第二次土地结果来看 ， 国企、央企是绝对的参拍主力军 ， 最终的成交情况是国（央）企和民企各占一半 。 国（央）企分别是：招商、华润、城建、皖投 ， 民企有置地、龙湖、祥源、和昌 ， 不难看出第二次土拍的拿地企业在合肥市场都有较强实力 。
9月以来 ， 房企新增投资金额排在前五的企业分别为中海地产、保利发展、中国金茂、华侨城和龙湖集团 ， 除龙湖集团外 ， 其他均为国企或央企 。 在嘉兴市8月30日第二批集中供地出让中 ， 在当天出让的7宗涉宅地块中 ， 全部被国企央企摘得或联合民企摘得 。
房企任何突围22城宅地集中供应规则
与第一轮土拍中规模房企多点布局不同 ， 第二轮集中拍地城市中 ， 本土房企拿地明显增多 ， 且土地溢价率越低 ， 本土房企拿地占比越高 。 在二线城市中 ， 青岛和济南表现明显 。 第二批集中供地规则调整后 ， 会对大型房企的拿地投入作出一定限制 。

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