城市|土地市场转冷，谁在市场周期中依旧从容？
本期看点
看点一：第二批集中供地土拍规则聚焦于控溢价、住房品质与房企资质，低价调控力度再度上行；
看点二：第二批集中供地挂牌时间有所延后，但规模相比第一次集中供地增长近8个百分点；
看点三：九城二次集中供地成交量价齐跌，土地溢价水平总体低于10%，土地市场遇冷；
看点四：九城二次集中供地TOP50房企成交额占比达76.74%,与首轮二十二城集中供地集中度持平；
看点五：九城二次集中供地成交国企、央企持续霸榜，本土房企暂露头角但大部分为地方国资委控股，品牌民营房企“躺平”。
背景
2021年实施的“两集中供地”政策作为地产行业热点话题格外引人关注。目前第二批集中供地还在进行当中，但实施“两集中供地”政策的22个重点城市中多个城市未在计划时间内实施第二批次的集中供地，延期出让、终止挂牌、未发布土地出让公告与地块流拍等现象频繁出现。相对于第一批集中供地的火热，第二批集中供地进行的相对困难。
一、土拍新规则
经过第一批集中供地的施行，第二批集中供地中，多个城市拟定土拍新规则。降低溢价率、竞自持与竞品质、限制房企马甲成为第二批“两集中供地”土拍新规则共识；部分城市因城施策，试施行了现房销售与引入随机值等新政。
降低溢价率：与第一批集中供地相比，第二批集中供地在控制溢价率方面更加严格，通过调低溢价率，控制购地整体价格水平，实现“稳地价，稳房价”的目的。多城住宅用地溢价率上限调整为15%。其中，北京规定整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%；深圳地块溢价率上限由45%降至15%；杭州第二批重新挂牌将溢价率从20%调整到15%；天津地块溢价由不高于50%下调至不高于15%。此外，成都整体溢价率设置在9%-11%之间；无锡溢价率限制区间在3-22%之间。
竞自持与竞品质：部分城市取消了竞配建、无偿代建等规则，将竞配建的竞拍方式更改为竞自持租赁面积或竞高品质商品住宅的形式，更加侧重建筑品质的保障。深圳从竞配建无偿移交公共租赁住房改为竞全年期自持租赁住房；青岛从竞自持转为竞高品质商品住宅；成都还施行了竞人才房规则。
限制房企马甲：部分城市将禁马甲设置到土拍规则当中，防止房企通过增加马家公司数量来增加土地竞拍成功率。青岛明确规定如出现多个马甲公司参与竞拍，将取消拿地资格并扣除5%保证金；南京设置了竞买人报名地块数量，控制参与拍地房企数量。
【 城市|土地市场转冷，谁在市场周期中依旧从容？】除了共通规则之外，现房销售与引入随机值也成为部分城市土拍调控新政策。北京实施“竞现房销售”试点，当竞价达到合理上限价格后，转入“竞现房销售”面积，当可出让居住建筑规模全部竞报为“现房销售”，转入竞高品质建设方案。上海引入随机值，计算土地价格。当竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同，将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值，出价最接近这个平均值的房企就能竞拍到地块，为土地竞拍添加了运气的成分。
二、土地挂牌情况
·第二批集中供地挂牌时间有所推迟
第二批集中供地原计划在7月份集中挂牌，但多个城市调整土拍规则，致使第二批集中供地大致整体延后一个月，在8月份集中挂牌。目前，除宁波与郑州外，其余20个重点城市均正式发布挂牌公告。
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