梅园|上海楼市调查：价格虚高学区房挤掉300万水分，投资客淡出( 二 )
图片来源：诸葛找房APP
另按照诸葛找房公布的数据，梅园五街坊于去年9月份的挂牌价格约122984元/平方米；今年4月挂牌价格达到最高点170925元/平方米；8月份挂牌价格又回落至136138元/平方米。
在尹松看来，“这部分房源前期涨了很多，价格回调属正常楼市波动。”据其介绍，带有优质教育资源的房源在去年下半年迎来大涨，在10月、11月左右进入加速上涨期，并在今年年初冲至最高点，有部分房源涨幅达30%。今年3月份，中考教改政策出台致使部分房源价格波动，虽未现大面积价格下调但成交量已开始回落。随后，在一系列政策落地后，学区房价格开始出现下行。
据一些经纪人介绍，目前，大部分房源都出现了价格回落的情况，也有部分不急售的房东未变动价格或暂时撤回房源。“我们也遇到过房东不愿降价撤回后，过了几个月又降价挂牌的情况。”
买家观望情绪浓，投资客逐渐退场
然而，价格的回调并未引来众多买家下定，反而更加助长了买家观望的情绪。
“价格下来了，但最终买房的人却很少。很多买家因为各项政策落地后，都开始观望，不着急出手了。”链家地产潍坊板块一经纪人说道。
以上海浦东潍坊板块一门店为例，据该门店经纪人介绍，其所在的门店由于主攻周边二手学区房，今年3月以来开单数量明显减少，不少经纪人陆续离职。“我们门店有两个小组，一共16人左右，最近几个月每月基本上会离职2人，算下来离职率得有10%。”
究其原因，主要就是“不开单”。“中介是销售行业，还是要以业绩为主的，如果不开单，工资就以底薪为主。”上述门店经纪人说道。据其介绍，该门店在楼市高峰时期每月可成交房源量近30单，基本上出一套卖一套，而最近几个月，一个月成交3单都较为困难。
澎湃新闻走访潍坊板块中介门店时看到，有中介门店店内仅留有一两个经纪人，其余经纪人均外出在各小区驻守，通过拿广告牌等形式拓客。
前述太平洋房屋潍坊板块业务主管尹松在接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）采访时表示，“我们主营业务以二手房为主，但是受3月份教改政策以及8月份‘三价就低’原则的影响，房源价格有所回落，销售量也直线下降。有的房源带看近30组才能成交一套。”
上述所说的“教改政策”是指，今年3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，根据新政，全市各大重点高中一半以上的招生名额都会被分配到全市各区所有初中学校，这也意味着顶级公办初中和普通的“菜中”站在了同一起跑线——名额分配面前。也就是说，在普通的“菜中”只要成绩名列前茅就有机会上好高中。
到了今年8月6日，为降低杠杆率，抑制挂盘价格虚高，上海各银行审核贷款金额又以参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价——以“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。
而细数上海楼市政策，远不止这些。据澎湃新闻不完全统计，今年以来，上海共出台10余项楼市新政促进房地产市场平稳健康发展。
制图（澎湃新闻）
在经纪人眼中，一系列政策落地目标明确，“政府的目的很明确，就是要控房价，之前那一波涨得太多了，要控一控房价。”
另一方面，由于房价下行，投资客比例不断减少，澎湃新闻从中介处了解到，目前购房客户中大多为自住需求，想买房用于投资的已经不多见了。
银行贷款评估金额仅为网签价的50%
除了不断落地的政策改变着购房者的预期，资金缺口亦阻止了部分购房者的脚步。
中国银行一位个贷经理向澎湃新闻表示，目前，银行的放贷周期较长，通常需要5至6个月。周期放长之外，银行的放贷额度也不断缩水。
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