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商业|南京观察：河西商业的中场战事

商业|南京观察：河西商业的中场战事


随着建邺吾悦广场的开门迎客（正式开业日是9.19），万达、新城、龙湖旗下的商业综合体在河西就全部到齐了。
当然，空间上有一定的距离，万达、吾悦离的近了一点，不是一点，而是接近背靠背了。天街则选址河西东南部新城科技园板块，错开了不止一个身位。
至于时间上跨度就更大了，使得万达看起来和天街、吾悦完全不是一个时代的产品，也确实不是一代。
万达的开业是在移动互联网史前了——2009年12月，南京建邺万达广场正式开业。
那时候，他还不是“国民公公”，现在他又不是了。
那时候，我们还在用着滑盖手机，苹果推出了iPhone 3GS但没有掀起什么波澜，诺基亚仍稳坐全球第一大手机厂商的交椅。
那时候，我们还在为不同的QQ心情进行评论和互动。
那时候，人们预测未来“网商将日益主流化”、“3G发展挑战大于机遇”……
是我们改变了世界，还是世界改变了我和你？
扯远了。
遥想当年，建邺万达广场是河西商业的拓荒者，也是一系列南京商业新纪录的创造者，比如，450米室内步行街长度/面积、室外广场规模、车位数量、126个知名品牌……
现在再看，这些都不算什么了，“首店占比、沉浸式、场景体验、新潮科技”成为更主流的表达方式，比如，“（全国最长）室内商业水街、沉浸式水岸互动空间”，从室内步行街到室内水街，你品。
东端的万达百货转手苏宁易购后并没有清晰的发展逻辑，室内商业街部分空间、品牌日渐老化，万达广场老态尽显。
老虽老，感情还是有的。作为一个运营已超10年的老项目，河西商业的老大哥，给一个“行，能处！”的评价不过分。
就像，只要在娱乐圈待的够久，谁还不是德艺双馨老艺术家。
商业|南京观察：河西商业的中场战事


论全国范围的项目数量与规模，万达自然是一枝独秀。但到了局部市场，就不一定了。
万达在南京至今开业三座万达广场（其中一座在溧水）、一座万达茂。
龙湖作为南京市场的后来者，短短时间也已经开出4个项目，第五个雨山路项目已提上日程。天街在南京的拓展似乎有一贯的逻辑，那就是“多点布局、重商圈而不重具体位置”，布局都瞄准成熟或快速发育的区域商圈，但在具体选址上又不太看重是否商圈核心，甚至主动和核心圈拉开一定距离。
激进，又保守。
当然，这也和天街的综合开发模式有关，核心位置线显然难以提供如此大体量的商、住用地。
就河西天街来说，选址10号线中胜站，下一站就是元通，在这里除已开业的华采天地，接下来还有国金中心、河西德基、苏宁广场，一旦全部开业，商圈能量有望飙升至河西首位。
这也就无怪乎有人说，河西天街过于平庸了。
不切实际的追求，不如心安理得的普通。
毕竟，龙湖也没有提出过“不复制”，而是在产品线定位上就说的很明白：要做面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，要做城市“转念即达的欢乐入口”。
我帮龙湖翻译翻译，就是：“工薪消费、经济实惠”。
高压、内卷、焦虑……是城市的常态，欢乐，实则是稀缺资源。至于这个“欢乐”是靠什么来驱动的，我想总不外乎买买买、吃吃吃吧。
一个社区MALL，外有大面积亲子乐园，内有全生活业态，要逼格也有银盐、云几，就是一楼的空铺也用一场沉浸式艺术展做了安排。
还要啥自行车。
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