博鳌|论剑博鳌|恒大事件后，房地产何去何从？( 三 )
洪灏：我主要从市场的角度来看我们面对的挑战 。 现在对评估产生的利润 ， 资本市场是不给估值的 ， 我们看到现在很多经营很好的公司 ， 它们的估值已经回到了2018年中美贸易摩擦以及2020年疫情最严重的时候的水平 ， 现在的估值甚至比那时候还要低 。 这告诉我们市场非常不看好这个行业未来发展的趋势 。 但是我们也知道 ， 市场估值和价格的波动其实是受到信贷供求影响的 。
如果我们观察现在的信贷增长速度和规模 ， 已经到了一个短中期的地位 。 所以这时候我们再去通过金融市场价格波动的渲染我们对于整个行业未来的展望 ， 这个展望本身肯定是偏负面的 ， 或者说它是有偏颇的 。 所以我反而觉得 ， 尤其是从短周期来看 ， 没有必要那么悲观 ， 因为这个估值它本身已经反映了我们行业现在面临的挑战 。
朱荣斌：我们过去这么好的发展其实是享尽了时代的红利 ， 今天回到目前这种新的形势 ， 大家各种受不了 ， 这其实可能就是我们以后的常态 。 所以我觉得在各种转变之前 ， 最基础、最核心的是我们的心态转变 。 如果我们心态转变好之后 ， 我们过去的经营开发 ， 以后变成持有销售、持有运营 ， 还是精细化管理、品质的提升 ， 企业管理上的粗放变得精细 。
关于利润、规模的问题 。 主业小了不行 ， 如果小了今天就没机会坐在这里 。 但是大了也不一定强 。 又大又强是所有人的梦想 ， 但是不见得家家都能做得到 。 如果说我们做大之后不能持续做强 ， 我们还不如放弃 ， 就做小而精 。
郝一斌：我们今天遇到的很多问题都是高增长的后遗症 。 原来是跑马圈地的时代 ， 而现在已经到了去产能的阶段 ， 因为它增长得太快 ， 大量资本涌入 ， 所以整个行业的利润率走低 ， 它实际上也是代表一个去产能的过程 。 放弃高杠杆是应该的 ， 也是必须的 。 但是在周转方面还是要保持 ， 在杠杆率降低的情况下 ， 又不强调周转 ， 可能面临“双杀” ， 所以要通过投资做品类的控制 ， 通过融资手段等方式加快资产周转 。
至于这个阶段是不是永远都这样 ， 或者说这个曲线是不是永远下降 ， 我觉得也不会 。 它的过程是周而复始的 ， 这个行业的产能出清之后 ， 行业就会稳定 。 任何行业都有大大小小向上向下的波动 ， 我们需要在行业里不断地优化 ， 做到精益管理 ， 拓宽行业赛道 ， 这是永恒的话题 ， 但是也不能因为一个阶段的压力就彻底心态崩了 ， 也不能因为一段时间好 ， 然后就开始玩命地发展 ， 好坏都是同源的 。
周德康：我觉得这是一个平衡的问题 ， 是一个自己是否合适的问题 。 我们原来一直说这个行业里要利润 ， 最开始从土地要利润、政策要利润 ， 现在向管理要利润 ， 其实这相互之间并不矛盾 。
适合自己是最重要的 。 就像刚才讲到自持物业 ， 这部分对很多公司来说都是很重要的 ， 但是自持物业对现金流的要求很高 ， 所以这也看自己能否适应什么样的公司适合做自持物业 ， 有人说成本在6%以内可以做 ， 我觉得还要加两点 ， 第一是能控制住帐款 ， 第二是利润是否能够覆盖成本 ， 这些都是我们要考虑 ， 也是需要平衡的问题 。
刁露：对于每个企业来说 ， 规模和利润是毫不矛盾的 。 关于规模与利润二者如何平衡 ， 我觉得那是每家企业自身寻找赛道的方式方法 ， 因为每个企业的规模是来源于自己现在的主营赛道 ， 来自房地产主营业务 ， 或是要通过其它的赛道来补充 ， 这完全是仁者见仁、智者见智 。
当然最核心的问题 ， 就是每家企业对自身是否有明确的认知 。 我们每一年都有大量的投资去寻找合适的项目 ， 我们讲布局、讲板块、讲项目、讲利润、讲竞争对手、讲产品、讲定位等等 ， 这一切都是要明确知道哪些是我们自己的菜 ， 哪些不是 。 菜太大了 ， 吃多了会噎着 ， 菜不够 ， 自身又不够增长 ， 营养不良 。 所以找到合适自己的菜是特别重要的事情 。
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