博鳌|论剑博鳌|恒大事件后，房地产何去何从？
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《港湾商业观察》乔锐
曾几何时 ， 一路快速奔跑的中国房地产企业 ， 畅想万亿时代就在不远的将来 。 但高周转、高负债扩张的憧憬已不可持续 ， 在新的发展时期要如何明辨增长规律 ， 洞悉行业周期？
9月16日 ， 由观点地产机构主办的2021博鳌房地产论坛在海南举办 。 在以“万亿之后”为主题的《地产精英 博鳌论剑》环节中 ， 主持嘉宾世联行首席技术官黎振伟抛出的第一个问题 ， 便是“房地产今年可能会达峰吗？明年会不会回落？如果回落了 ， 行业要发展 ， 企业要生存 ， 路在何方 ， 怎么选择？什么增、什么减？做什么能够获得边际的增长以及利润？”
就此问题 ， 各方行业精英如何作答？
房地产行业达峰了吗？
中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云：任何一个行业都有经济发展的周期性和规律性 。 真正的房地产行业发展 ， 或者任何一个行业发展 ， 应该追求长期主义的质的发展 。 所以我认为大家不要在量上纠结 ， 至于它怎么发展 ， 完全取决于我们作为行业的操盘者、行业的洞见者 ， 我们怎样以好质量的房子 ， 以我们给社会提供优质的居住物业、商业物业来占领这个行业的制高点 ， 这可能是我们要考虑的问题 。
在这个周期性发展的过程当中 ， 有两种方式 ， 一是靠政府主动调控市场 ， 它符合周期性发展规律 ， 再一个是市场本身的调节 ， 更多靠开发企业去顺应市场发展 。 所以在这个问题上 ， 我们纠结的应该是高质量的发展 ， 也符合时代的发展经验 。
【博鳌|论剑博鳌|恒大事件后，房地产何去何从？】越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良：未来房地产开发需要一些资本的赋能 ， 快周转的背后还是需要财务的杠杆 ， 单单靠银行贷款吗？我们的融资怎么去多渠道解决呢？
所以在解决的路上 ， 大家也洞察到 ， 房地产开发公司开始分拆一些品类进行上市 ， 现在越秀地产已经从开发环节、商业运营环节、从物业管理层面都有多企业上市 ， 希望以后资本的介入能给资本赋能更多的想象空间 。 做房地产开发 ， 最后归根到底还是做资产管理 。
交银国际董事总经理、研究部主管洪灏：粗放式、极高速的发展模式可能已经达峰了 ， 但是高质量的增长才刚刚开始 。 如果忽略掉人口增长、旧城改造以及目前人均40平米的住宅面积的进一步改善 ， 仅仅是从城镇化率的63%上升到70% ， 未来10年我们释放的对新房的需求量大概是6到7亿平方米左右 。
如果观察中国房地产市场的结构 ， 前4家头部房地产企业只占到整个市场规模的1/7甚至不到 ， 前10家占了1/4 ， 前50强占了一半 。 所以从市场的占有额来看 ， 尤其是从头部房地产企业的市占角度 ， 相比国际经验来说是偏低的 。 所以在做大做强的过程中 ， 它下一个阶段的发展一定会出现一批更高质量、更好、更大的头部企业 。
阳光城集团股份有限公司执行董事长、总裁朱荣斌：我不在乎行业是否达峰 。 我始终相信房地产行业是一个难得的大赛道 ， 所以我们应该关心的是在这个赛道里面的企业 。 我相信没有不好的行业 ， 只有不好的企业 ， 还是要把自己的事情做好 。
金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌：大家从2014年甚至更早就开始讨论这个问题 ， 但是始终都没猜到顶在哪 ， 因为确实中国这个市场太大、太复杂 ， 预测需求的顶在哪里非常难 。 但是至少有一个现象可以看到 ， 这两年的增速放缓了 。 今年 ， 至少它有一个顶：两集中管理 ， 也就是房地产开发贷款的总额和按揭贷款的总额 ， 我们发现过去10年中国房地产销售和按揭贷款增速是高度吻合的 ， 偏差不大 。
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