毛利率|政策“底线”来了！城市更新还能成为房企利润密码吗？｜寻找星辰大海③( 二 )
资料来源：CAIC
克而瑞数据显示，为维持健康的土地储地规模，21家TOP11-50房企布局城市更新业务板块，其中76%集中布局在珠三角，近9成房企城市更新项目占总土储比例集中在15%-30%之间。其中粤系房企占比达20%，近9成的TOP11-50房企其城市更新占总土储比例集中在15%-30%之间。以佳兆业为例，在城市更新板块，佳兆业拥有项目213个，占地面积超5370万平方米，大湾区项目储备占比逾99%，其中深圳、广州两地货值占比高达73%，是名副其实的“旧改之王”。
此外，中型房企在不断深耕城市更新领域。近期，时代中国发布最新的组织架构调整，主要为地区合并以及房产开发业务和城市更新业务分离。广州、东莞、佛山3个地区将单独设立城市更新公司，包括广州设立了南北两区城市更新公司，东莞设立了临深和临广两个城市更新公司。
业内人士指出，相对当前普遍只有个位数净利润率的项目来说，城市更新的收益确实是非常亮眼的，一个城市更新项目赚的钱，可以抵得上几个普通项目。但我们看到那些卖得好的城市更新项目时，也要注意到那些腹死胎中的地块，这是一个隐形但又巨大的成本。
就算是在城市更新发展较快的广州、深圳等地，启动一个城市更新项目，往往要做4、5年的前期工作，7、8年的也是屡见不鲜，甚至有的项目从运作到销售会超过10年时间。这种不确定性决定了，即便对于一些擅长此道的房企来说，也很难保证城市更新产品如期如数入市，因此城市更新业务因对主体资本及渠道要求较高。
这也解释了为什么仅有11家TOP51-100房企布局城市更新业务板块，且这些企业多为聚焦珠三角城市的广东本地房企，如华侨城、敏捷集团、星河地产、海伦堡等。
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政策底线下的房企开发
对房企而言，行业已从增量市场逐步向存量市场转变，城市更新既能降低拿地成本，又能拓宽获地渠道，已然成为必争之地。然而，地产导向的城市更新推动城市空间重构的同时，也产生了公共利益受损等一系列问题。如何平衡历史风貌保护、经济效益和民生改善，是城市更新过程中需要面对的问题。
此前，住建部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。其中，最值得房企注意的是这一条，通知要求探索可持续更新模式，不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变。
本次出台的政策，以全国统一规范的形式给地方的城市更新业务，树立了一个详细的规则边界，对于寄希望把城市更新作为主战场，以避开招拍挂的房企而言，是一次暴击。
本次政策在一定程度上要求房企加强综合投资运营能力，单一投资销售获利的方式，投资机会将会受到限制。房企需要逐步培育持续商业运营、文旅运营的管理团队或加强这方面战略合作。盈利模式需要向投资、销售+运营方向转变，建立长续经营的理念和投资模型。
通知还要求提高城市安全韧性，增加城市安全风险，推动地面设施和地下市政基础设施更新改造统一谋划、协同建设等。此部分内容有利于提振基础设施的功能和完善，但对房企投资来讲，属于成本支出，影响投资收益。此外，拆建比不宜大于2且建筑密度不得突破老城区原有密度强度的限制，也可能会令城市更新的利润水平大打折扣。
要求城市更新不得大拆大建，这是否会影响到此类具有大量城市更新项目储备的企业的经营计划？
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