毛利率|政策“底线”来了！城市更新还能成为房企利润密码吗？

随着房地产增量市场天花板的见顶，借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识。
因此，不管之前发展的重心放在何方，房企现如今纷纷掉头扎堆城市更新。根据专业机构测算，城市更新这一赛道未来的市场规模有望达到10万亿，发展前景广阔，TOP50房企中已有6成以上入场城市更新领域。
不过，城市更新领域关系民生，必然不允许野蛮生长。近期，住建部对于城市更新也有了新的指导意见：防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，指导各地积极稳妥实施城市更新行动。一纸新规会为城市更新带来什么新的玩法和走向？
01
城市更新成房企“利润密码”
房企纷纷加入城市更新的赛道，业内人士分析有三个原因：
首先，一二线城市土地供应趋紧，通过对旧区的整治改造和再开发，可以有效补充一二线城市土储；
其次，对比竞争激烈的招拍挂拿地方式，参与城市更新能以更低的地价获取土地，这意味着企业能实现更高的利润率；
【毛利率|政策“底线”来了！城市更新还能成为房企利润密码吗？｜寻找星辰大海③】最后，城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区，这些项目一般布局在较为中心的核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。
总部位于华南的某房企投拓负责人指出，在当前公开市场拿地利润空间受限的背景下，通过勾地等形式获取的城市更新项目可以对房企的利润率形成有效支撑，尤其在政策较为完整的珠三角，以较低价格拿到大量土地的勾地方式保证了企业利润。
通过和讯房产发布的上市房企毛利润榜单可以看到，“旧改大户”们凭借拥有大量的旧改和城市更新土储，基本都取得了不错的毛利率表现。例如，时代中国上半年毛利率达到33.35%，龙光集团毛利率为26.92%，佳兆业上半年毛利率为30.86%，特别是在重仓的广深两个城市，佳兆业城市更新项目的毛利率达到了40-50%，远远高于行业平均水平。
半年业绩会上，这些房企也表示了对于城市更新这一优势的自豪与看好。龙光管理层指出，旧改项目贡献的核心利润超过20%。对旧改方面龙光会加大投资，未来三年超过1500亿的孵化，龙光有能力去强化，可以把价值更快的体现出来。
对于佳兆业在城市更新领域的优势，董事局主席郭英成也十分有信心。业绩会上，管理层表示，佳兆业城市更新的理念不是简单的拆除重建，而是城市综合运营服务商。未来一到两年，佳兆业将转化城市更新项目预计可售面积382.8万平方米，对应的货值超过1400亿元。
02
六成TOP50房企布局城市更新业务
在这片不见硝烟的沙场上，资金充沛、资源丰厚的龙头房企房企来势汹汹。
图：TOP10代表房企城更占比及组织架构情况

数据来源：CAIC
克而瑞数据显示，TOP10房企已全部在珠三角布局城市更新业务，除此之外，近50%房企涉猎长三角城更，近30%进驻京津冀、中原等城市群。为避免盲目的全国化布局造成的利润压缩，企业实力强劲的头部房企开始进一步深耕高能级的一二线城市。主要通过参与城市更新、旧改、棚改、TOD等项目建设获取土地资源，2021年上半年TOP10房企城市更新项目占总土储的5.69%-24.8%之间。
随着城市更新市场化程度逐步开放，公开拿地难度升级，为保证稳健的土地储地规模，中型房企也在积极布局城市更新业务板块。
图:TOP11-50代表房企城更项目占比及组织架构情况

毛利率|政策“底线”来了！城市更新还能成为房企利润密码吗？｜寻找星辰大海③

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