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恒大地产|环京买房避坑指南，这两个区域“谁买谁踩坑”( 二 )


这里面 ， 副中心利好通州 ， 辐射北三县；新机场利好大兴 ， 辐射京南版块；雄安新区由于其特殊性 ， 购房需求只能外溢周边 ， 利好京南及环雄 。
如果再加上“大七环”、“冬奥会”等概念 ， 环京四大“价值梯队”便应运而出了 。 其中：
第一梯队为北三县 ， 燕郊为代表 ， 是环京最成熟的市场；
第二梯队为京南廊永固涿霸 ， 固安为代表 ， 这一梯队叠加新机场和雄安两个利好；
第三梯队为冬奥会概念的崇礼；
第四梯队为京北唐山、京西南怀来、涞水等山部地区 。

这四大环京价值梯队 ， 如果遵循“北京疏解”的主线 ， 真正最具价值的就只有第一和第二梯队 ， 其他两个区域“谁买谁踩坑” 。 第三梯队只是概念性热点 ， 等冬奥概念过后 ， 当地楼市又会有谁去接盘呢？第四梯队与北京疏解的主方向相悖 ， 而且受地形影响 ， 并不值得推荐 。
此外 ， 处在第二梯队的廊、永、固、涿、霸等城 ， 因为叠加了两个“主线”利好 ， 所以情况也比较特殊 。
涿州的优势在于占了两个“主线”利好 ， 环雄及环机场出现了“重叠”；霸州紧邻雄安 ， 享受利好的同时 ， 调控力度也在增强；永清虽然也享受新机场利好 ， 但当地巨量的土地储备及较差的发展程度 ， 也不算优质；通勤条件 ， 廊坊市区的通勤反倒不如固安……

综合来看 ， 固安作为第二价值梯队的代表 ， 有着得天得厚的条件 。 她同涿州一样享受两个主线利好 ， 新机场利好涿州局部 ， 但却利好固安全部 ， 环雄与环机场在固安也出现了“重叠” 。
此外 ， 大红门服装产业商贸城也将整体迁入固安“永定城”（京津冀固安国际商贸城） ， 这座位于京、雄核心地段的商贸区也为承接北京的功能疏解提供了新的契机；
加之进京检查站拥堵情况的缓解 ， 固安的通勤效率大为提升 ， 这将成为固安引领“第二梯队”的一张王牌 。

总体来看 ， 无论是遵循房价涨跌的底层逻辑 ， 还是将来短、中、长期的价值趋势 ， 环京楼市的整体潜力是毋庸置疑的 。
但具体来看 ， 环京目前的4大价值区域 ， 真正具备长期价值的只有两个 ， 即第一梯队的北三版块和第二梯队的京南版块 。
京南版块的固安 ， 由于“环雄”与“环机场”在此处出现了“重叠” ， 加之通勤优势、永定城利好等 ， 有望成为引领“第二梯队”的龙头 。

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