恒大地产|环京买房避坑指南，这两个区域“谁买谁踩坑”
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在各大都市圈中 ， 环京绝对是“迷”一样的存在 。
上一轮楼市大牛 ， 这里的房价涨幅曾经是全国第一 ， 这一轮调控伊始 ， 这里房价的跌幅同样也是全国第一 ， 雄安新区问世以后 ， 这里的调控强度还是全国第一 。
环京不同于环沪、环深 ， 这里的城市发展还没成熟 ， 但却搭上了“京津冀一体化”的顺风车 ， 循着北京“疏解非核心功能”的主线 ， 副中心、新机场、雄安等概念层出不穷 ， 加之冬奥会、大七环等项目 ， 环京诸城被完全串连在一起 。
但伴随3.17“断头铡式”的调控 ， 环京房价自被“腰斩”后 ， 就始终没回过神来 ， 调控已历4年 ， 深层次的调控逻辑已经发生根本转向 ， 环京房价何去何从？
我们也不禁要问：环京 ， 究竟有没有价值？环京买房 ， 是买对了 ， 还是入坑了？这些问题 ， 是本篇文章希望为您解答的 。
【恒大地产|环京买房避坑指南，这两个区域“谁买谁踩坑”】
“短中长期+供需两侧+短线资金”模式
先来说环京有没有价值 。
“价值”无非就是指房价看涨的潜力 ， 对于刚需等群体同样也希望房价看涨 。 有无价值 ， 大家心里面的想法 ， 其实就是房价“是涨、是降或是横盘” 。
拉长时间来看 ， 环京的房价是涨、是降、还是横在那里不动呢？
先要搞明白房价为什么会涨、跌或横盘 。 横盘的情况比较特殊 ， 但涨、跌的逻辑是一致的 ， 根本还是供需两侧的动态关系 。
比如大城市的买房青年多 ， 而土地供应又是被控制着的 ， 需求侧很旺 ， 但供给量有限 ， 价格端一定是短期看涨的 。
需求端容易受调控政策的影响 ， 这一轮调控的早期 ， 我们看调控手段还是“十几年如一日” ， 还是在调控需求端 ， 影响的是短期的走势 ， 所以就有了“越调越涨”的怪圈 。
同样是供需两侧 ， 到了中期 ， 就主要看土地的供应了 。 我们还看这一轮调控 ， “集中供地”、“下调溢价上限”等政策 ， 影响的就是中期的走势 。 土地供应量加大 ， 而且调控地价 ， 也在改变我们对房价的预期 。
长期的走势 ， 就又回到需求侧了 ， 但是概念上要提升一个层次 ， 就是宏观的人口增量 ， 是一个市场长期的购买力所在 ， 从这个角度看七普以后的人口政策 ， 其实对楼市是有利好的 。
“短、中、长期”和“供需两侧”还只是底层逻辑 ， 无法精准判断某一个地域的价格涨跌 ， 跟炒股票需要游资一样 ， 楼市也需要这股力量 ， 短期的涨跌主要看这股“游资” 。环京现在的行情是盘在那里不动了 ， 下一步 ， 是“盘整触底再反弹” ， 还是“盘整后继续向下” ， 操盘层面主要看当地的大开发商 ， 底层逻辑主要看“短中长期+供需两侧” 。
底层逻辑看的就是长期价值 ， 所以 ， 开头说的“环京到底有没有价值” ， 是不用怀疑的 ， 但哪里“买对了” ， 哪里“踩坑了” ， 的确需要区别看待 。
一条“主线” ， 四大梯队
环京楼市的看涨逻辑遵循一条“主线” ， 就是北京的疏解 ， 在这条“主线”的利好之下 ， 才能区分出真正的“价值之王” 。
北京疏解的方向主要在东边和南边 ， 其中 ， 北京副中心、大兴新机场及雄安新区为三大“主线”利好 。
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