半年鉴|深解房企“半年鉴” 透视未来行业发展毛利率|房地产行业

来源：财经网
房地产行业正在发生深度的重构，只有在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，抓住经营赛场机遇，结合我国“十四五规划”的战略方向躬身入局，提高运营效率、践行高质量发展才能使企业持续立于不败之地。
2021年上半年，地产行业可谓“热闹非凡”，“房住不炒”这一总基调下，地产行业政策频出，从“三线四档”到“双集中”供地、融资收紧等补充政策，加之近年来规模房企不断暴雷、维权事件层出不穷，地产行业深层次的逻辑悄然变化，通过筹资野蛮扩张，增加市场占有率的经营方式已不合时宜，如何在变化中高效经营、稳步发展成为房企中报热议的主题，行业将何去何从？或许从房企半年报中可以找到一些答案。
“精修内功”，不赌政策
年初以来，在高密度的政策围堵之下，地产行业面临的困境与变革愈发汹涌。据统计，截至今年7月，全国房地产调控高达352次，平均每月调控政策发布超过50个，尤其是刚刚过去的7月，自上而下密集的调控政策多达66次，刷新了2021年月度调控政策最高纪录，钻政策“空子”已然不可能，不少经营管理不够稳健的房企7月单月销售额出现已出现负增长，也让业界为房企接下来的营收情况产生担忧。
在政策频频变动，疫情反复爆发的外部环境中，地产行业杠杆红利时代一去不复返，“增收不增利”竟成为了房企的普遍现实。据万德数据显示，2020年房地产行业上市公司毛利率同比平均下跌5.74个百分点，在2021中报中，多数业内领先房企也仍处于这种窘境。而中南建设（000961），取得毛利62.77亿元，同比增长22.34%；综合毛利率为16.31%，同比下降5.6%；归属于上市公司股东净利润17.5亿元，同比下降14.72%。

对此，地产分析师严跃进表示：“房企利润整体偏低已经是一个行业大趋势，目前各大房企都在谈向管理要利润，但如何要、怎么要，还需要一个成长的过程。”另外，主要受到建筑行业原材料价格上升影响，期内公司建筑业务毛利率8.28%，下降2.82个百分点，而其房地产业务的结算毛利率19.06%，仅下降0.34个百分点，净利润下降也处于合理范畴。
聚焦产品，区域深耕
面对限价对房产定价的限制、“三条红线”对杠杆的密切监控，“双集中”供地和金融政策缩紧，国家正在从“价、钱、地”三个层面对地产行业严格控制，通过融资手段广拿地、高存货的运转模式难以维系。面对新形势，提高经营效能，解决利润的负增长成为了各大房企竞争的新“赛点”。对此，各大房企采取的措施是对标制造业逻辑，通过精益化管理调整各环节业务流程、以效益为导向合理筹划成本、结合市场需求提供适销产品，习惯正常利润。
对此现象，中南建设已颇具前瞻性布局城市投资，完善长三角、山东半岛、珠三角及内地人口密集型核心城市深耕，一二线与三四线储备轮动互补，截至2021年6月，中南建设长三角地区土地储备2200万平方米，占总土地储备46%。报告期内，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%，在一、二线城市销售面积占总销售面积约32%，销售金额占总销售金额约36%。新获取的项目情况来看，报告期内，新获项目平均成本约4100元/平方米，较2020年末的5000元/平降低了22%，且远低于当时全国土地均价（6763元/平方米）。相信经过3-5年后，高成本地块结转完成、“卓越运营”的措施开始奏效，中南的利润问题也将迎刃而解。

半年鉴|深解房企“半年鉴” 透视未来行业发展

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