绿城中国|地产大咖说丨绿城张亚东：迎接“竞品质”时代
来源： 21世纪经济报道
“竞品质”，将成绿城新一轮发展的机会？
调控进入深水区，对企业拿地也提出了更多要求。日前，多个城市相继提出土拍“竞品质”的要求。新的产品时代来临，以品质见长的绿城中国（3900.HK，以下简称“绿城”），能否握住新的机遇？
此前的7月7日，绿城公告显示，2021年上半年累计实现总合同销售额1717亿元（含代建），同比增长88%；总合同销售面积724万平方米。
三年快速发展期，绿城交出成绩单。过去的绿城是一个特长生，对房地产品品质有着超乎寻常的偏执，但靠产品的高溢价来覆盖高成本的生产模式，在限房价的背景下难以为继。
正如绿城中国董事会主席张亚东所言，随着限价时代的到来，绿城“高成本、高品质、高溢价”的发展道路走不通了。绿城想要生存下去，就必须提升经营力，走均衡发展的道路。2018年，绿城提出要“从特长生向全面发展的优等生”转变，既要保留自身高品质的特质特色，又要强调均好性。
借21世纪博鳌房地产论坛21周年年会来临之际，21世纪经济报道采访人员独家对话张亚东，向同业、大众全方位展现这家老牌房企的新变化。
张亚东认为，“品质为先”的理念已扩充到绿城体系的方方面面。如打造“六品绿城”——内外出品相，过程求品质，工作有品位，结果树品牌，队伍讲品行，精神显品格。目前，绿城还远远没有达到优等生的标准，但这三年来，绿城一直在朝这个目标努力。
从特长生到全面发展的优等生，绿城正在成为大时代下，同规模房企中以产品品质助力高质量成长的样本。
为什么绿城要有三年快速发展期？
《21世纪经济报道》（简称“《21世纪》”）：近三年是绿城中国的快速发展期，绿城为什么要经历这一过程？
张亚东：绿城的合同销售额从2018年的1500多亿增长到2020年的近3000亿，三年复合增长率36%。其实，并不是我们做得有多好，而是因为绿城的基数小，所有看起来增速会快一点。绿城和头部房企相比，在综合实力上、经营能力上的差距还是很明显的。
过去三年的快速发展，为绿城今后几年的战略转型打下了基础。绿城计划拿出每年权益回款的一定比例，作为战略性投入，主要有三个方向：一是打造标杆产品；二是培育新兴业务；三是提升关键能力，加强人员、技术储备，形成长期竞争力。
随着中国房地产进入下半场，地产开发 金融杠杆的1.0时代已经逐渐过去；目前的房地产市场正逐步进入房地产开发 金融杠杆 商业运营能力的2.0时代。而随着存量市场逐渐成为主导，以及资本市场的模式成熟，公募REITs的落地，未来中国的房地产市场将会向着代建服务 基金管理 REITs为主的3.0时代迈进。我们必须适应这种变化，提前谋篇布局，有预见性地将业务重心从前端开发向后端服务运营和资产管理转移。
《21世纪》：如何补短板？
张亚东：一是优化体制机制。业务布局上，打造重资产、轻资产、“绿城 ”三大板块。重资产板块由7个区域公司和小镇集团组成，轻资产板块即代建业务，由管理集团操盘。“绿城 ”板块主要包括产业链上游的建筑科技集团和下游的理想生活集团，以科技和服务赋能房地产主业；组织架构上推进管理扁平化，决策高效化。
二是精准投资布局。加大城市深耕力度，对城市板块开展针对性研究，增加合作拿地的机会。调整投资结构，加大特色特质和收并购项目的拓展力度。组建创新事业部，统筹城市更新、养老地产、长租公寓、产城和TOD业务。
三是强化精益运营。2020年，绿城人均销售额同比增长11%；人均在建面积同比增长15%，项目的平均运营周期也有了较大提速。
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