此外 ， 尽管 ， 万科作为一个跨领域切入者 ， 但也具备一定的领先优势 ， 仍然具备弯道超越的可能性 ， 其优势主要体现在以下几点 。
第一 ， 万科住宅销售回款以及多元化的融资渠道为物流地产的扩张提供了前端的资金支撑 。2015年 ， 万科物流地产的可租赁面积仅为51万方 ， 到2017年可租赁面积已经扩张至482万方 ， 市场份额已达4% ， 三年跻身第二梯队 。
表2：普洛斯各国项目运营情况（2017年3月）
数据来源：GLP公告 ， 广发证券发展研究中心
第二 ， 规模化的扩张使得万科物流仓储已经形成全国化的布局 ， 已经布局20多个省份 ， 32个城市 ， 有助于增强客户粘性 。同时 ， 万科能够为客户提供标准园区设施开发、定制开发、收购回租等多种服务 ， 多元化的深度服务也为公司的招租运营提供支撑 。
第三 ， 公司布局选址精准 。公司主要布局在物流仓储需求旺盛的三大城市圈 ， 同时也兼顾了中西部物流节点城市的布局 。较优的城市布局将保障项目出租率以及租金水平 ， 叠加较强的运营费用管控以及较低的资金成本 ， 保障项目的投资回报率 。
04
万科商业：外延式扩张助力弯道超越
2016年7月 ， 万科参与设立有限合伙制基金（联合收购平台） ， 以128.7亿元与合作方收购印力集团96.55%股权 ， 自此印力成为万科旗下的商业地产开发及运营平台 。截至2018年中 ， 印力商业平台共管理 126 个项目 ， 总建筑面积 915 万平方米 ， 自持项目已开业 79 个 ， 包括 53个购物中心 ， 项目主要分布在广深、北京、上海、杭州、武汉、西安为核心的城市群 。
印力集团前身是深圳国投商用置业发展有限公司 ， 2003年4月成立于深圳 ， 经过十余年的发展 ， 如今已成为国内商业地产领域的行业龙头之一 ， 形成了“印象城”、“印象汇”、“印力中心”、“印象里”四大成熟产品线 ， 覆盖从区域性购物中心到社区商业的完备产品体系 。万科发端于13年的商业地产板块 ， 通过收购印力集团大大加快了扩张进程 。
表3：2017年中国商业地产top10排行榜
名次
企业名称
总得分
1
华润置地有限公司
89.7
2
恒隆地产有限公司
87.9
3
印力商用置业有限公司
86.6
4
大连万达商业地产股份有限公司
85.8
5
龙湖地产有限公司
82.4
6
凯德集团（中国）
82.3
7
新鸿基地产发展有限公司
81.7
8
太古地产投资有限公司
81.5
9
大悦城地产有限公司
80.9
10
九龙仓集团
80.8
数据来源：观点地产网 ， 广发证券发展研究中心；注：企业得分由营运、管理、品牌、创新构成
商业地产项目资金沉淀较大 ， 回报周期较长 ， 如何通过有效的融资以及资本运作解决现金流问题是商业地产运营的核心 。印力集团凭借较强的综合实力 ， 融资渠道顺畅 ， 尤其是在创新融资方面具备领先优势 。印力集团在2004年首次发行商业地产信托产品 ， 规模超过10亿元 ， 此后与凯德置地、美国西蒙和摩根士丹利等国际公司陆续展开合作 ， 2013年引入黑石基金和工银国际作为战略投资者 ， 成为国内商业地产领域国际化程度最高的公司之一 。
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