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万纬物流——蓝海市场 ， 力争上游
截止到2018年上半年 ， 万科物流地产已经进入全国32个主要城市 ， 全国网络化布局初步见效 ， 服务客户60余家 ， 累计已经获得项目84个 ， 可租赁物业的建面626万方 ， 其中已经建成运营项目41个 ， 稳定运营项目平均出租率95% 。
2014年5月 ， 万科成立物流地产事业部 ， 标志着公司正式战略布局物流地产 。2015年5月 ， 万科首次公布物流地产项目获取情况 ， 并在当年6月成立万科物流地产发展有限公司 ， 同时推出物流独立品牌“万纬” 。事业部上升为子公司 ， 既表明了万科进军物流地产的决心 ， 同时也意味着物流地产从辅助支撑性职能开始向现金流核心营收业务进行转变 。2017年之后 ， 万科加大了外延式并购力度 ， 2017年7月联合私有化第一大现代物流服务提供商普洛斯 ， 公司占比21.4% 。进入2018年 ， 万科再次并购太古实业旗下冷链平台 ， 获取上海等地7座冷库 ， 完善了冷链业务的布局 。
物流地产是存量细分领域供求关系最为健康的板块之一 。
我国物流成本占GDP比重较高 ， 无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零售连锁化及电商）对提高物流效率、降低物流成本的内在诉求较强 ， 未来行业增量以及存量置换需求空间较大 。高标仓储的需求增长将来于以下几个方面：
（1）高端制造业转向使用第三方物流带来对物流仓储需求的增长；
（2）零售业的行业集中度提升 ， 以及泛渠道化拓展所带来的对物流仓储的增长；
（3）电商及由此带动的第三方物流的蓬勃发展 ， 将极大推动物流仓储的需求增长 。
其中电商以及第三方物流将逐步成为拉动高标仓储需求快速增长的主要动力 。而电商“小单、大量”以及快速响应的物流需求特征使得其对高标物流仓储需求显著 ， 美国物流地产巨头安博公布的数据表明 ， 相比于传统零售商 ， 电商每达到十亿美元的销售额需要约120万平方英尺物流设施面积 ， 需求量是传统零售商的三倍 。而对于第三方物流而言 ， 随着整个社会对于专业化的第三方物流认知逐步加深 ， 企业使用社会化物流的占比将逐步提升 ， 并由此带动高标物流仓储需求快速增长 。
然而我国物流仓储设施供给结构失衡较为严重 ， 根据世邦魏理仕数据 ， 我国高标库严重匮乏 ， 市场供应主体绝大多数为“农民库” ， 不满足现代物流的需求 ， 人均拥有的高标仓储面积与美国差距巨大 。持续供不应求的状态 ， 推动物流地产租金水平稳步上升 ， 并且从投资回报率的角度看 ， 物流地产NOI（租金扣除运营费用）口径的回报率高于其他持有型物业 。
正是基于这样的判断 ， 万科积极布局物流地产 。
万科是物流地产的新进入者 ， 目前我国物流地产大概有三类参与方 。
第一类是外资运营商 ， 主要包括普洛斯、嘉民、安博、丰树等 ， 是当前我国物流仓储设施最主要的供应主体 ， 其中戴德梁行数据显示 ， 2017年普洛斯市场占比41% ， 位列第一 。
第二类 ， 是专注市场较早的内资物流地产运营商 ， 主要包括宇培、易商以及宝湾 ， 处于第二梯队的领先位置 ， 其中宇培由建筑起家 ， 切入物流地产 ， 戴德梁行数据显示 ， 2017年宇培市场份额约6% 。易商则在电商细分领域具备明显的领先优势 。宝湾则是老牌的国有企业 ， 背靠大股东 ， 在资金支持上具备一定的优势 ， 同时能够提供“酒店式”的全流程服务也是其主要的竞争优势 。
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