第三类 ， 则是跨领域切入的企业 ， 以平安和万科为代表 ， 利用资金优势 ， 实现扩越式发展 。
过去10年外资在我国物流地产市场形成垄断 ， 一方面是由于外资切入时间较早 ， 导致国际物流地产商在土地获取方面具备了先发优势 。另一方面 ， 外资物流地产商具备较低的资金成本优势（2%左右） ， 前期通过低成本的资金拿地 ， 后端再通过基金退出实现资金滚动开发 ， 快速做大 。通过基金开发的轻资产运营模式是国际物流地产商通用的开发模式 ， 也是其能够快速切入中国市场的主要原因 。
轻资产运营模式以普洛斯为例：普洛斯在开发运营过程中主要包括物业开发部门、物业管理部门以及基金管理部门 ， 三个部门之间协调合作形成了一个资产（物业）与资金的闭环 。具体来看 ， 物业开发阶段 ， 普洛斯引入产业开发基金或者成立合资公司进行物业开发 ， 通过标准设施开发或者定制开发形成开发产品 。在项目建成后 ， 物业管理部分对移交的新完工物业进行招租和培育 ， 使其达到稳定运营状态 。经过一定的培育周期（通常1年左右） ， 当物业出租率、租金回报率满足一定条件后 ， 普洛斯将成熟物业置入旗下物流地产基金（包括私募基金以及REITS） ， 提前兑现物业销售收入 ， 当然 ， 一般情况下 ， 物业管理部门还会继续对置业基金的物业进行物业管理 ， 并收取一定的物业管理费 。
从整个运营模式来看 ， 普洛斯的开发部门是业务的基础 ， 其拿地能力决定了公司的土地储备 ， 并且其项目选址能力以及项目建设标准（结构、设计层高、承载力、立柱间距、消防等多个维度）也很大程度上决定了后续的出租率以及租金回报率情况 。
物业管理部门则是基金开发模式的支撑 ， 其管理能力（招租能力+管控能力）是物业能否实现较高投资回报率的关键 ， 并由此决定了物业能否形成出售以及销售收入及利润空间（物业销售收入由NOI以及资本化率决定 ， 其中NOI与单位租金、出租率、运营管控相关 ， 而资本化率与市场成熟度有关） 。
基金管理部门本质上承担了加杠杆职能 ， 是打通资金闭环的最关键链条 。根据普洛斯财报数据显示 ， 普洛斯对旗下基金的平均持股比例为30.6%（2017年6月数据） ， 由此撬动了3倍左右的股权资金杠杆 ， 同时考虑到本身债务杠杆的使用 ， 普洛斯资本杠杆率将会进一步放大 。
虽然外资依旧具备优势 ， 但未来向上突破空间有限 。
地方政府对物流地产的认知逐步清晰 ， 对招引外资也更加中立 ， 更加看重其他产业的协同导入 ， 国内资本在政府关系方面反而具备一定的相对优势 。此外 ， 随着我国资产投资回报率趋势性下行 ， 国内资本逐步加大风险-收益率折中资产的配置 ， 因物流地产租金回报率较高 ， 尤其受到青睐 。内资采用基金开发的轻资产模式成为可能 ， 有望实现后来居上 。
2017年7月14日 ， 万科联合普洛斯管理团队、厚朴投资、高瓴资本、中银集团对普洛斯全面私有化收购 ， 交易总价约为160亿新加坡元 ， 成为亚洲历史上最大的私募股权并购 ， 其中万科出资比例最高 ， 占比21.4% 。这一资本运作将极有利于万科借鉴普洛斯的运营模式及经验 ， 为公司物流地产的发展提供支撑 。
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