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资产|5月商业地产资产管理能力表现报告：公募REITs受热捧( 二 )


公募REITs受投资者热捧
资产证券化方面，5月31日国内首批公募REITs启动公众投资者认购，就有部分产品在晚间宣布提前结束募集。
其中，博时招商蛇口产业园REIT原定募集期限为2021年5月31日至6月1日，由于投资者认购踊跃，该REIT公众投资者累计有效认购申请份额已超过本次公众投资者的募集上限，提前结束募集。
在此之前，公募REITs就已经受到机构的热捧。首批9只产品在线下机构认购环节，均实现了超比例认购。其中，一共有51家网下投资者管理的116个配售对象参与了博时招商蛇口产业园REIT的项目报价，网下认购倍数达到15.3倍，远超市场预估。
具体来看，蛇口产业园、首钢绿能、张江REIT、盐港REIT、首创水务、普洛斯、浙江杭徽、广州广河、东吴苏园最终网下有效报价认购倍数分别为15.31倍、11.13倍、8.85倍、8.47倍、8.35倍、5.85倍、4.86倍、4.56倍、3.61倍。
从认购倍数可以很明显地看到，产权类的产业园区是比较受欢迎的类型。该类型资产未来有比较大的升值前景，如果投资退出时机合适，则资产增幅带来的利润会非常可观。而高速公路类的特许经营权资产，则是代表长期稳定的回报。
以首批公募的产业资产来说，蛇口产业园两座大厦平均月租达到136元/平方米。东吴苏园的月租最低，国际科技园五期B区项目月租仅为为张江光大园161元/平方米的1/4；张江光大园的出租率最高，达到99.51%。蛇口产业园的万融大厦和万海大厦也分别达到了84.08%和94.36%。而东吴苏园的2.5产业园一期、二期项目出租率只达到70%。
仔细分析地理位置带来的影响，深圳和上海的租金明显高于苏州，但深圳蛇口产业园比起张江光大园还是有所差距。归根结底，落在租户的组成上。蛇口产业园的前三租赁行业分别是文化创意（26%）、新一代信息技术（平均约27%）和传统产业（15%）；张江光大园的前三租赁行业则是在线新经济（51.8%）、金融科技（30.3%）和集成电路（8.3%）。
张江光大园的入驻企业主要为上市公司、外资500强、持牌金融机构、行业头部企业等，金融行业的高回报自不必说，持牌机构的稳定性也值得保证。同时疫情期间，在线经济爆发性的增长，也为张江光大园带来更稳定的租金收益。
2020年，以张江光大园为核心的张江集成电路设计业产业规模达500多亿元，占到上海的70%、全国的32%以上。高新技术集成电路具有投资大、风险高、回报周期长、技术门槛高的特点，但一旦稳定成熟了也是张江光大园难以替代的实力。
成熟的生态圈、旗下租户的稳定性以及业务不断增长连带影响了张江光大园的火爆程度，疫情期间也一直处于近乎满租的状态。
从前十大租户的租赁面积来看，蛇口产业园占比约33%，而张江光大园租赁面积占比达到了81.6%。不管是行业还是租户，张江光大园的集中度都相对较高。不过，虽然物业统一租给占地需求大的大型客户比较稳定，但一旦租赁到期或发生特殊情况导致大面积的空置也会给管理带来很多麻烦。
从估值上看，东吴苏园因为面积最大估值最高，达到18.3亿元。但其增值率仅为86%，相比之下蛇口产业园的两栋大厦估值为10.35亿元、14.93亿元，相比已经成熟的张江光大园来说未来升值潜力强劲，增值率达到4倍和5.4倍，因此广受投资者欢迎。
资产|5月商业地产资产管理能力表现报告：公募REITs受热捧


来源：观点指数整理
其他资产证券化方面，已发行的资产证券化产品共3单，发行总规模67.84亿元。5月6日，陆家嘴世纪金融广场ABS已获上交所受理，拟储架发行金额高达150亿元。

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