资产|5月商业地产资产管理能力表现报告：公募REITs受热捧
【 资产|5月商业地产资产管理能力表现报告：公募REITs受热捧】
5月，北京中关村又迎来一宗大宗交易。短短半年时间，中关村已有3宗写字楼交易。
如此受投资者青睐，得益于疫情影响下中关村物业依旧表现优异，空置率仅为2-3%，而北京甲级写字楼平均空置率一度达到了18%。
资产证券化方面，刚刚发售的公募REITs受到公众投资者和机构投资者的热捧。
从认购倍数可以很明显地看到，产权类产业园区是比较受欢迎的类型。相较特许经营权类，产权类未来有比较大的升值前景，前者则是代表长期稳定的回报，由此可以看出国内投资者们的偏好。
所有产业园资产中，租金水平、出租率最高的张江光大园每月租金达到161元/平方米，作为具有成熟生态圈的产业园，张江光大园收益稳定，租户资质优良，抗风险能力强。
而招商蛇口产业园REIT网下认购倍数达到15.3倍，远超市场预估。从升值潜力来看，蛇口产业园的增值率达到4-5倍，是潜力最大的项目。
旧楼改造带来的资产提升
5月13日，远洋资本发布公告称，旗下城市更新基金首个项目——北京中关村钻石大厦项目顺利退出，收购方为安狮资产。
来源：观点指数整理
钻石大厦曾是世界500强企业IBM的北京研发中心，现由头部科技企业承租，周边云集了数百家国内外知名IT企业总部和全球研发中心。钻石大厦建筑面积约2.3万平方米，是远洋资本在2017年收购的中银资产包六个项目之一。
这是短短半年来第三个中关村交易的大型物业。
2020年四季度，北京写字楼空置率超过15%，平均租金下降为300多元/月/平方米，而中关村区域甲级办公楼空置率仅为2%，平均租金为360元/月/平方米，最高可达450元/月/平方米，是投资人眼中炙手可热的投资区域。
而收购方安狮资产作为系统服务商，钻石大厦是其首次在中国达成的物业投资。且去年年底安狮资产的合作投资者普洛斯也收购了中关村盈都大厦D座，与钻石大厦一样均为科技企业服务的办公楼，得益于新兴产业的高收益，租金同样居高不下。
与普洛斯持有相同投资策略的高和资本与中国金茂、首开股份3月联合收购中关村启迪科技大厦D座，并对其进行改造升级，提升资产价值后在合适时机退出或资产证券化。作为擅长“投融管退”和资产改造的资管公司，在疫情中还能逆市上扬的20年楼龄资产，是不错的投资改造选择。
外资方面，博枫资产也看准了目标，以 14 亿美元（89亿人民币）的价格从阿布扎比投资局 (ADIA) 投资的合资企业手中收购了位于上海、北京、青岛、西安、重庆的五个购物中心资产包，成为疫情来最大的一笔商业地产收购。
博枫资产总部位于加拿大，旗下管理1750亿美元的资产规模。自进入中国市场后，一直关注高端办公和零售物业。
本次收购的五个购物中心均位于城市的核心商圈，其中上海悦荟广场被基汇资本在2006年以9亿元收购，进行改造升级后于2012年出售给阿布扎比投资局的合资公司，项目年收益率达到18%。
如今9年过去，核心的位置依旧不变，改造升级带来的资产提升会给新的投资人带来多少利润，静待时间给出答案。
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