孝感|上海惊现“零认购”，深圳全面降温，楼市要变天？商品房

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原创刘晓博
最近几天，无论上海还是深圳，都传出“打新降温”的消息。

上海还爆出住宅新盘“零认购”的新闻，令人吃惊。
被媒体报道“零认购”的新盘，是奉贤的“光语著” 。 6月24日，这个盘曾发布了如下的公告，但随即删除。

虽然公告删除了，但仍然被很多媒体关注到了，并保留了截屏。

据报道，这个项目2018年至今共开过三次盘，本次推出的是192套90㎡的小三房，均价3.28万/平。总价大约260万到279万左右，从总价上看是比较好的上车盘。
此外，这个盘的“车位比”比较高，带有近万平方米的会所，是准现房（今年9月左右交房）。
项目缺点是，距离上海中心城区比较远，距离最近的地铁站直线距离超过2公里（百度地图测量）。

上海当地媒体认为， “光语著”出现零认购，跟开发商前期基本没有推广、蓄客期比较短、楼盘配套一般有关系。说明开发商过于自信，对市场降温没有思想准备。

其实大环境的变化，才是更重要的原因。

上图是2020年1月以来，上海新房成交量走势图。去年9月以后到今年1月，市场明显升温，成交量一度破了1.2万套。最近几个月，开始逐步下滑。

不过上海跟北京、深圳一样，都是存量市场。也就是说，二手房成交量远高于新盘。

上图是上海去年1月以来二手房成交套数， 5月为2.54万套，是今年比较低的。剔除春节放假因素， 4月和5月是最低的两个月。

上海一直是中国二手房成交量和金额的头部城市，即便遇到调控、成交量下跌，二手房仍然达到了2.54万套，是深圳的8倍还多（但深圳总的住户贷款跟上海几乎没有差别，由此可以知道深圳单套房贷款额要高很多）。不过展望未来，上海二手房成交量将逐步回落到每月2万套以内。
在深圳，打新热也出现了降温。
今天上午，就在我写这篇文章的时候，深圳罗湖区的缙山府正在摇号。这个住宅新盘此次推出404套房源，只有490位购房者登记入围，这意味着中签率高达82% 。
缙山府虽然不在深圳楼市“火爆”的西部片区，但品质不错，是一个拥有8栋楼、有景观、有小区、双地铁的项目。项目隔壁，就是广东省高考最牛的中学——深圳中学高中部。深圳中学高中部地块的东南角，有一个9年一贯制学校的规划，存在深圳中学办学的可能性（教育部门尚未公布最后信息）。
这个项目一期开盘的时候，当天就卖光了。

此外，在深圳西部——宝安区尖岗山片区，万科都会四季项目日前推出856套房源， 1306批客户入围并选房。到选房结束，还剩下300多套房源，这意味着有800多入围客户选择了放弃。
尖岗山是深圳稀缺的豪宅片区，距离宝安中心区、前海都不远。缺点是，片区存在“孤岛效应” ，由于密度太低，商业配套不佳、片区没有地铁站。但学位不算差。
“万科都会四季”此次推出了8个户型建面约70-115平方米的3-4房住宅产品。产品均为精装交付，最低单价7.54万元/平方米，最高单价约9.73万元/平方米，总价最低约520万。

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