绿城地产|房子卖不出去，代建龙头“翻车”了？河北

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记者/ 钟黛编辑/ 谭璐
房子卖不出去，一封举报信将绿城推上风口浪尖。
2019年底，河北德融拿下唐山市凤凰新城一宗地块，后续开发需要资金，因而向绿城寻求融资，总共借了6亿元，初始年化利息为16% ，后调整为14% 。作为融资的“捆绑交易” ，河北德融须将该项目委托给绿城操盘代建。
“截至2021年底，项目全部回款仅9393余万元，远低于绿城中国承诺的21亿元回款指标，目标完成率4.47% ，且已连续5个月销售为零，直接导致我司资金链紧张。 ”河北德融的公开信显示。
该公司在偿还了3.87亿元本息之后，不得已将剩余本息延期偿还，延期期间还需要向绿城支付每年14%的利息。
河北德融将绿城告上法庭，其诉求包括：解除代建合同，绿城双倍返还已支付的500万元代建定金，并赔偿经济损失6.7亿元。
河北德融称，绿城不具备监管部门核准的放贷资格，未持有发放贷款金融牌照，希望法院裁定已签订的融资合同无效，重新确定已付、欠付本息数额。
对此，绿城中国在6月13日发出声明， “我司及相关下属公司均依法合规经营，完全不存在河北德融房地产开发有限公司所述之任何违法违规情形。 ”
是是非非，有待法庭出结果。值得关注的是，这一纠纷反映出，为中小房企代建这门生意，越来越不好做了。
销售整体遇冷
时间回到2019年12月，河北德融以低价拍下项目所在地块，楼面单价9600元/平方米，同期成交的相邻地块的楼面地价为1.6万元/平方米。
一名河北德融内部人士对《21CBR》表示，德融本来想找绿城借款，但绿城要求必须把项目给他们代建。当时，绿城做的项目计划书比较赏心悦目，老板也想提升一下品牌形象，所以就同意让绿城代建。
在合同条款的设计方面，代建“捆绑”融资：代建合同为借款合同的风控措施之一。同时，绿城房地产制定的投融资方案中明确，绿城房地产要派驻董事和财务，控制项目公司经营权、决策权，项目公司需要由绿城管理来操盘代建。
合作之初，双方一度抱有美好的期待，项目定位高端，预期可售总货值实际超过25亿元，利润不低于7亿元。
然而，销售成绩狠狠“打脸” 。
2020年8月，项目第一次开盘，营销管理费用高达1800万元，销售回款仅有2000万元，而2020年计划回款额为8亿元。
2021年5月，第二次开盘，销售回款仅有7000万元， 2021年计划回款额为13亿元。
天鸿房地产（河北德融母公司）4月向法院发出的《变更、增加诉讼请求申请书》显示， “截至2022年4月30日，原告已经实际向项目投入资金13.3亿元。但绿城完成的销售额远远不能弥补原告已经产生的费用。 ”
“该地块的区位有做豪宅的基础，没想到销售整体遇冷，产品定位太高端，卖不出去。 ”上述德融内部人士表示。
其实，绿城对市场降温已有预判，并大幅下调销售目标。但销售降幅之大，依然让双方措手不及。
在该项目的2021年度经营计划中，绿城对当地市场的研判是：2020年8月，三道红线、三稳政策的出台，使整体市场更加理性；项目客户多为改善性置业，二套贷款首付比例提升至50% ，客户置业门槛进一步抬高。
中小房企为主
像河北德融这样的代建个案，在业内不是孤例。

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