云南龙网

  1. 首页 > 云知道 > >

租赁|对于“龙湖绿色债”的各方面分析( 二 )

购房置业租赁身份证海口


龙湖集团作为港股上市企业 ， 年报中并无预收款项的单一列报 。 通过查阅有关资料和反复阅读龙湖集团2013年至2020年的年报 ， 本文发现2017年以后龙湖集团将预收账款作为“合约负债”科目进行列报披露 。 其关于“合约负债”的附注解释如下：

合约负债确定：于本集团转移有关货物或服务前 ， 当接收客户的付款或客户应付款到期时 ， 确认合约负债 。 当本集团根据合约履约时 ， 合约负债确认为收入 。 龙湖集团将“合约负债”列报于资产负债表的“流动负债”科目之下 ， 与我国会计准则对“预收账款”的解释基本相符 。 经过反复尝试 ， 本文最终从年报中摘得数据填于表5.9 ， 其中包含2013-2016年“已收按金及物业销售预收款项”科目数据 ， 2016、2017年“已收按金”科目数据 ， 2017年“物业销售预收款项”数据 ， 以及2017-2020年龙湖集团“合约负债”科目数据 。 由于年报中并无2013-2015年“合约负债”科目信息 ， 故只能通过现有数据推理估算 。 通过已有会计准则可知 ， 本文根据2017年报表所得“已收按金”、“物业销售预收款项”数据汇总得到2017年“已收按金及物业销售预收款项”数据 ， 并根据2016、2017年的数据求取“合约负债”、“物业销售预收款项”的比值 ， 发现两者相差较大 ， 但由于没有更好的方案进行测算 ， 本文只能将两个比值求取平均值 ， 并将该平均值作为测算依据计算2013-2015年龙湖集团的“合约负债”数据 。

同理 ， 根据2016、2017年的数据推算了“物业销售预收款项”、“已收按金及物業銷售預收款項”的比值 ， 发现两者几乎一致 ， 便将其作为测算依据计算得到了2013-2015年的“物业销售预收款项” 。 再结合之前得到的“合约负债/物业销售预收款项”这一测算数据 ， 推测计算出2013-2015年的“合约负债”数据 ， 由此得到2013-2020年龙湖集团“预收款项”科目数据并由此计算得到剔除预收款项的资产负债率房地产企业作为资产密集型企业 ， 资产负债率保持在一个较高的区间 。

龙湖集团资产负债率在2013、2014年间维持在65.5%左右 ， 2015年突降至61.59% ， 并连续两年保持在这个水平 ， 2017年 ， 资产负债率又骤增至65.82% ， 此后4年间 ， 龙湖集团的资产负债率始终在66%上下小幅波动 。 可见 ， 龙湖集团具有出色的融资结构调整能力 ， 可以将其资产负债率控制在67%左右 ， 牢牢把控在“70%”这条红线之下 。 受其于二零一七年推出的两期绿色债券影响 ， 龙湖集团的负债总额和资产总额同时增加四十点四亿元 ， 会使得龙湖集团的资产负债率在2017年有所增长 ， 一定程度上改善了流动负债占总负债比重过高的情况 ， 也从侧面体现出绿色债券的推出为企业带来的长期资金有效改善了企业的债务结构 。 根据龙湖集团年报附注可知 ， 龙湖集团于2017年底并无即期长期负债 ， 主要面临一些短期借款的还款付息、以及已有长期借款带来的付息压力 。

龙湖集团的流动比率和速冻比率于二零一五年至二零一七年间呈现下滑态势 ， 其流动比率从2015年的1.69下降至2017年的1.32 ， 降幅21.89% ， 可见龙湖集团的短期偿债能力在那段时间有所下降 。 2017年龙湖绿色债的发行 ， 贡献了总计40.4亿元的长期债券 ， 虽然该笔债券募得资金需要用于绿色建筑项目的运行 ， 但也有16.2亿元款项用于营运资本的补充 。 该笔营运资本的补充一定程度上缓解了龙湖集团日渐上升的短期偿债压力 ， 减少了集团的财务负担 。

盈利能力分析

（1）销售毛利率、销售净利率：从二零一三到二零一六年龙湖集团的销售毛利率处于上下小幅震荡状态 ， 在二零一七年推出绿色债券之后 ， 销售毛利率稳步上升 ， 并在之后三年稳定在35%左右 ， 集团逐步扩大了业务规模 。 相较于销售毛利率 ， 2013-2019年龙湖集团的销售净利率相对保持稳定 ， 在20%上下波动 。 近几年来 ， 房地产市场增速趋缓 ， 在行业平均利率变薄的情况下 ， 龙湖集团的销售毛利率和销售净利率相对较稳 。

推荐阅读


上一篇：|梁建章被禁言了

下一篇：大户型|买了复式楼，采光真的不好！试着地面适当留空，装玻璃轻便感会更强