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节衣缩食 ， 但不悲观 。
这是郁亮对于地产行业未来的判断 。
1月9日 ， 在万科年会上 ， 董事长郁亮总结称 ， 靠一招鲜吃天下的时代已经结束 ， 现在要开发、经营、服务并重 ， 这是万科新的铁人三项 。
郁亮的焦虑并未因万科的“安全”而减少 。 2月12日 ， 一则万科董事长郁亮的内部发言在市场引起了轩然大波 。 他称 ， 地产行业进入了“黑铁时代” ， 缩表出清即是发展的必然趋势 。
他还强调 ， 2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年 ， 也是一个新时代的开始 。 实际上焦虑的并非只有万科一家 ， 过去的2021年 ， 对于大部分地产企业来说 ， 都是难忘的一年 。 “降负债”、“现金流”是地产行业出现频率最多的两个词汇 。
在“房住不炒”的大背景下 ， 以往“高负债、高杠杆、高周转、高收益”的房地产开发经营模式已经一去不复返 。 如何“过冬”成了房企的新命题 。
孙宏斌曾经说过：“房企出现问题一定是综合性的 ， 要么是布局出现了问题 ， 要么是地买贵了 ， 要么战略有问题 ， 要么产品有问题 ， 要么把钱挪走了” 。
进入2020年之后 ， 孙宏斌一改往日的激进 ， 开始全面收缩 。 市场再也没有听到过孙宏斌巨资接盘其他地产企业项目的消息 。
为了增厚公司的现金流 ， 孙宏斌处置资产异常坚定 。 除了将一些项目出售 ， 孙宏斌卖掉了部分贝壳的股权 ， 配售了部分股票 ， 甚至无偿借给了公司4.5亿美元 。
一系列操作的背后 ， 是地产行业的最真实的写照 。 主动求变 ， “降本增效” ， 增厚现金流 ， 这是未来房企的常态 。
如果说“房住不炒”刚提出时 ， 有些地产企业还抱有侥幸心理 ， 那么当政策实施第五个年头 ， 企业也应该看到了国家层面的决心 。
所以 ， 从“野蛮生长”的时代转向“高质量发展”的时代 ， 是未来房企的大方向 。
郁亮曾经说过：“房企已经过了靠囤积土地升值的时代 ， 也过了加杠杆赚金融杠杆的时代 ， 未来的出路就只有一条 ， 就是踏踏实实的向制造业学习 ， 通过劳动挣加工制造和服务的钱 。 ”
长期坚持、长期坚守做正确的事 ， 不违反纪律 ， 这是郁亮的人生信条 ， 也是他管理企业的诀窍 。
2018年 ， 当部分房企还在三四线楼市蒙眼狂奔的时候 ， 郁亮率先喊出了“冬天”的口号并且开始主动防御 。
为了让企业变得更加“安全” ， 郁亮主动放弃了规模上的排名 ， 让万科“慢”下来 ， 这是郁亮这几年做过的最正确的决定 。 他曾告诉媒体 ， 很庆幸万科这几年规模不是老大 ， 所以万科才有了转型的机会 。
2020年11月 ， 万科发布了一则公告称 ， 拟分拆旗下子公司万物云到港交所上市 。 相比于融创、碧桂园以及恒大 ， 万科始终慢了“半拍” ， 也是因为慢的这半拍 ， 才让万科在资本市场比其他企业更加的从容 。
当下 ， 地产行业变得愈发艰难 ， 企业黑天鹅事件几乎每年都有 。 2月11日 ， 港股地产公司正荣地产、正荣服务股价急跌 ， 盘中均跌超80% ， 创上市以来最大跌幅 。 其中正荣地产市值一日蒸发105亿港元 。
正荣系暴跌的背后 ， 公司现金流动性不佳是关键的因素 。 根据正荣地产最新财报显示 ， 截至2020年6月30日 ， 公司拥有的现金及现金等价物为人民币349.8亿元 ， 而受限制现金为87.95亿元 ， 也就是说公司实际可支配的现金为262亿元 。 但截至2021年6月30日 ， 公司需一年内偿还的债务为203.4亿元 ， 压力可见一斑 。
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