华侨城在后期创新开发东部华侨城、欢乐海岸、欢乐港湾等新业态，从而创立了具有强大竞争力的旅游地产发展模式，建立了国内最强、国际一流的文旅产业链。值得注意的是，文旅产业在华侨城的经营上起到轴心作用，房地产开发的拿地、项目建设、销售策略都是围绕文旅进行的。近几年实施的“文化+旅游+城镇化”、“文化+旅游+互联网金融”等模式，契合国家战略决策，顺应了市场均，始终把文旅放在首位，依然关注文化旅游和房地产产业融合。
第二种地产思维，缺少精准的产业定位，或没有科学的文旅规划，直接做地产，文旅只是由头，国内多数所谓文旅地产入此死穴。
除了华侨城、碧桂园十里银滩、北戴河阿那亚等极少数几个房企及知名项目外，应该说，我国的大部分文旅地产是在面临城市地产调控重压的情势下，不得不将很大一部分资金流向远郊文旅地产洼地——环境好，土地价格低廉，却不占市场区位，无配套，无人流。
文旅地产是作为城市地产行业的新引擎和突破口而艰难起步的。一个不容忽视的现实是，我国当下的文旅地产原本就不是像迪士尼、环球影视、华侨城一样按照度假区模式发展的，归根结底还是地产，而文旅就是一个噱头，充其量就是挂羊头卖狗肉。在这种认知背景下，有几分文旅初心、信心、恒心做这个行业，值得怀疑。
文旅与地产在区位选址、产品内容、核心吸引、消费人群、建设周期等一些列操作上，都是截然不同的两个产业，其发展方向、目标、模式等截然不同。况且，我国的地产行业多年来依靠国家特殊时期的土地财政政策一直在畸形发展，囤地、炒房现象从未断绝，一旦国家政策强力干预和严控，必然出现问题。
除了开发时序问题，单说开发周期。众所周知，文旅项目不可能一蹴而就，需要一次性规划、长期投资、次第开发建设。然而，我国市场环境下的地产项目，是以高杠杆、快周转为目标的，压根没有坐等升值的意识和习惯，因为动辄几十亿甚至上百亿的资金沉淀是任何一个房企都无法承担的。
当文旅与地产走到一块，当然也需要长远布局，往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。开发周期的拉长，会导致投资回收期的滞后，拉低企业的资产周转率，这对在这些年国家土地财政和房企资源垄断条件下发展起来、并习惯了暴利的国内房企，显然超出了预期。
问题是，众多房企能否充分考虑能否承受大规模、长周期的持续投入，是否愿意在大棋局下谨慎布下这枚重量级的棋子？
基于现实考量，房企适当搭配一些短平快的项目，以提供现金流和短期利润，是可以理解的。但是，现实中地产公司大多采用地产先行的模式，放弃追求最大升值空间，首选将升值预期让利于客户，从而快速回笼资金。这当然是权益之计，也是不得己的做法。
事实上，没人不懂文旅地产发展的内在规律。但资金问题绝不是文旅地产逆向开发的理由，没有资金强力支撑，就别涉足文旅地产。这是一个原则问题，方向不对，定位就失准，路子也就错了，结局也是惨败，当下大批文旅地产出现问题就是明证。
文旅产业有其特点，地产行业也有其特点，二者组合当然也有其固有发展律和开发规则。既然想搞文旅地产，就要端正两种意识，校准四个定位。
文旅地产需要树立
区域性运营和规模化经营意识
一是文旅地产隐含区域性运营意识、催熟区域得到市场认知需要经历一个过程，短时间内难以有较大幅度的升值。因此，需要从改造区域环境和配套的角度出发，提升人气和认知度，等区域达到一定成熟度时再进行地产开发。
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