对此，海南先国律师事务所律师陈虹称，借名买房是指实际购房人（借名人）出于规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策，借用他人（出名人）名义出资购房，房屋登记在产权人（出名人）名下的情形。
“一般情况下，‘借名买房’除了房屋登记在出名人名下以外，出名人不享有房屋买卖合同中约定的权利，也不承担房屋买卖合同中约定的义务。”陈虹称，因此，只要符合“借名买房”特征的都可以认定“借名买房”关系成立，比如非拆迁户借用被拆迁户的名义购买回迁房等情况。
认定“借名买房”关系，主要看购房款来源、哪方装修使用、产权证及发票、契税票据、物业费票据由哪方持有及是否签订借名买房协议等实际情况。
问
规避限购政策借名买房，可以获得房屋产权吗？
答
在日常实践中，“借名买房”关系得到确认并不是借名人权益得以实现的终点。实践中，往往因借名行为存在规避政策等情况导致合同效力存疑，进而引发争议。那么，规避限购政策借名买房，可以获得房屋产权吗？
“这个问题在司法实务中是有争议的，能否获得房屋产权要看‘借名买房协议’是否有效以及借名人事后是否符合购房政策。”陈虹说，有的判决认为，限购政策是房地产市场的行政调控管理手段，并非法律和行政法规的强制性规定，并且“借名买房”实际占用的是出名人的购房指标，属于个体之间的调整，不会导致限购政策的落空，没有损害社会公共利益、公序良俗原则。因此认定“借名买房协议”是有效的，在借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合购房政策时，会判决出名人为借名人办理房屋过户登记手续。
但也有的判决认为，“借名买房”目的在于规避国家和地方的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益，司法不能纵容不合理住房需求和投机性购房，故认定“借名买房协议”因损害社会公共利益和社会秩序无效。
问
借名买房”事实存在，协议具有法律效力吗？
答
陈虹认为，“借名买房协议”的效力问题不能一概而论，需要具体情形具体分析。
根据《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”判断‘借名买房协议’是否有效，一般要考虑借名买房的原因、是否违反效力性强制性规定、是否违背公序良俗原则。陈虹表示，如果“借名买房”的行为违反了效力性强制性规定、违背公序良俗原则，那么“借名买房协议”就是无效的，比如借名购买政策保障性住房，如经济适用房、人才住房等，这些行为不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益，损害了社会公共利益，所以“借名买房协议”是无效的。
问
“借名买房”发生后，具有哪些潜在的法律风险？
答
针对这一问题，陈虹认为潜在的风险有：借名购买经济适用房等政策性房屋的，因违背公序良俗原则导致协议无效，借名人无法取得房屋产权；借名购买普通房屋的，出名人反悔不承认借名事实或者出名人死亡，其继承人不承认借名之事，导致借名人需提起诉讼；房屋被出名人转让或抵押，或者被法院强制执行，导致借名人权益受损等等。
虽然不鼓励利用“借名买房”来抢占房产资源、获取不正当利益，但是如果被迫选择了“借名买房”时，借名人要寻找可靠的出名人，避免因为出名人自身的债务导致房产被法院查封；签订书面借名买房协议或房产代持协议，如果没有书面协议，建议补签；搜集、保留一切与实际购房相关的资料，比如出资记录、购房发票、契税票、物业费票等，并且控制房产的占有、使用和收益权益等；一旦房屋符合过户登记条件，建议立即办理过户手续。发生纠纷时，建议咨询专业人士，必要时提起诉讼。
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