营业额|破解社区商业招商难题，这些策略技巧少不了( 二 )

1、租金定价思路。
① 区域租金水平：对于中型及以上社区商业项目，可以以1.5公里范围内商业租金价格为参考；中小型的社区商业则以项目1公里范围内商业租金价格作为参照；
② 对标项目：根据项目定位，参考商圈内同类型项目租金水平；
③ 充分考虑租户的承租能力：租户所经营的业态种类、店铺的面积大小、店铺所处的楼层位置、沿街展面、市场中该租户所处业态的行业租金标准等等；
④ 项目地理位置、发展前景：项目所在区域未来是否重大利好，如城市轨道交通升级、区域行政或商务规划等因素。
2、主要策略方案。
① 主力商家：针对主力店，品牌形象较好商家，通常采取宽松的租金策略，例如：“低租金+长年限”的策略，目的是为顺利引进并推动后续中小商家的招商。
② 中小商家：中小商家有从众心理，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，尤其是在展示面优、低楼层主要入口的位置，租金可以适当提高，以此来提升项目整体租金水平。
③ 租赁年限、免租期：根据不同的业态，租赁年限和免租期有所区别。一般例如零售、服务业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为5-8年。免租期一般的时长为1-3个月，为确保商家持续经营，对于需要6个月以上免租期的商家应采取分年度、分阶段给予支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。
④ 履约保证金：为了确保合作双方的经济利益和法律保证，签约时一般会对商家收取履约保证金，一般中小商家2-3个月，中型以上商家3-6个月以内，主力店根据双方的协商酌情收取。

收租方式
不同的业态上，对于租金支付方式存在着很大的差异，例如：服装类、餐饮类业态在运营方式上存在固定租金、纯扣率、固定租金加扣率或者固定租金与扣率两者取高的这四种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
1、固定租金。
固定租金与营业额无关，可定期调整，但不适合商业环境变化大的项目，其优点是租金收益稳定租户可以靠提升营业额来增加收入。缺点是租户营业额的增加部分业主不能享受增收，修改租金模式较为困难。
2、固定租金+扣率租金。
此种方式与营业额息息相关，除固定租金外，加计扣率租金部分，但一般扣率较低。其优点是租金收益稳定，扣率部分租金可期且可以分享租户的增收。缺点是需要对营业额有充分、真实、有效的管理。
3、纯扣率。
纯扣率的租金方式是单纯依照营业额收益计算扣率租金。一般根据不同业态给予的扣率高低不尽相同。其优点是租户营业额增加，租金收益随之增加。缺点是租金收益不稳定，需要对营业额有充分、真实、有效的管理，租户的风险较低，容易造成租户营业额提升的动力匮乏。
4、固定租金与扣率租金两者取高。
此种方式以最低保底租金或实际营业额抽成二者中全额最高者作为租金计费。其优点是租金收益有稳定性保证，租户的营业额增加至一定程度，将为业主带来更高的收益。缺点同样是需要对营业额有充分、真实、有效的管理，并且租户对于此种租金支付方式的接受议意愿较低。
招商优惠政策

为了增加租户的信心，秉持合作共赢的原则，业主或商业管理者需要在前期制定好招商的优惠政策，在招商的过程中灵活运用，针对不同业态不同商户的实际需求，给予一定条件的支持，总结招商的优惠政策如下：

营业额|破解社区商业招商难题，这些策略技巧少不了( 二 )

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