刘生|法拍房是“香饽饽”还是“烫手山芋”?
1、尽职调查
【 刘生|法拍房是“香饽饽”还是“烫手山芋”?】房产在竞拍前，部分法院会明确在竞拍公告中说明预约看样的时间，如果法院不组织集中预约看样，竞买者可自行实地看样或委托专业服务机构了解房产情况。实地看样能够帮助竞买人进一步了解标的隐藏瑕疵、居住租赁情况以及物业水电缴费情况，减少因房屋质量信息披露不详细导致损失。
真实案例:
竞买人在竞拍到房产后，准备办理过户手续时，因原房东存在违建现象，实际房屋现状与竞拍时的房产信息有严重出入，有关部门限制办理过户手续，竞买人在花费大量人力物力复原后，持相关部门出具的确认公函，才得以顺利办理过户。
2、税费
房产想要过户，就需要交税。但可能因房屋用途、房屋面积以及当地房产政策等存在较大差异，需要在竞拍前确认好需要竞拍人来承担的税额。除应该缴纳的税率以外，原业主是否有拖欠物业、水电等的费用需要竞买人来承担。
因税率问题各地均有不同，也可委托专业机构进行计算。
真实案例:
深圳刘生以369万元竞拍到一套学区房，当时该小区二手房成交均价为7.3万/㎡，以此计算刘生的房子也不会超过566万元。刘生以369万的价格拍得，相当于省下了30%的钱。本以为是一件很值得高兴的事，没想到税费核算下来居然要242万，加起来足足比市场价还高出45万。低价拍得的房子转眼成了“烫手山芋”。
3、腾房
在法院有明确告知不强制处理房屋腾退问题时，有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，自行办理交接。
真实案例:
某房产标的公告中写明“有人居住”，竞买人未提前了解腾退情况，直接拍下了此处房产。竞买人按照程序办理完过户手续后，原房主却恶意占房，拒不搬离，导致竞买人无法入住，只能通过司法程序等待法院强制执行，也是造成了很多不必要的损失。
4、租赁
如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除。如房屋存在有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。
真实案例:
某房产标的公告写明房屋”租赁期20年”，竞买人参拍前未仔细阅读公告了解清楚，拍下后，去办理手续时发现租赁合同无法解除，而租客已一次性付清所有房租，无奈只能放弃，白白损失了近百万的保证金。
5、土地性质
因土地性质种类的多样性，如一些经济适用房、四合院以及工业、商业用地等未缴纳土地出让金的房产，竞拍者购买后需补缴所欠的土地出让金，几万到几百万不等。
真实案例:
处置机构在描述中说明土地性质是划拨，竞买人并未发现，也并不了解，拍下后去办理过户时，发现土地性质是划拨，无法过户，如需过户，需要申请政府审批同意并缴纳土地出让金，最终客户也是选择放弃保证金。
6、限购
无论是投资还是自住，因为限购的问题，竞买人都需要提前去了解情况，如果竞拍成功之后，才发现该房产限购，那么竞买人是无法进行过户的。
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