销售额|压力来到融创这一边？( 三 )
三、何以求生？
融创急于通过外部融资，很大程度上是自我造血能力堪忧。
第一，商品房销售上，今年没有金九银十，以加快去化的方式获得经营现金流的方式也变得困难起来。
从7月份开始，融创的销售额就急转直下，7月—10月，销售额分别同比下降5%、29%、32%和28%。
前10个月，融创累计实现合同销售额5128亿元，剩下两个月需要完成1272亿元的销售，才能完成6400亿元的销售目标，即使按照上半年的月均销售额534.6亿元，完成此目标也比较困难。
阻碍销售回款的不只是销售速度，还有回款率。
销售回款率没有教科书式的指标，也是非必须披露的信息。一般是按照当期的销售商品提供劳务收到的现金流入与权益销售额之比进行衡量，如碧桂园销售回款率较高，保持在90%以上。
融创房地产的半年报显示，其销售商品提供劳务产生的现金流入为1187.9亿元，同期融创的权益销售额为2007.6亿元，回款率只有60%左右，与2020年全年回款率水平相当。
在和融创相关的新闻稿件中，对于销售回款率的描述都是“保持较高的回款率”。去年上半年，克尔瑞统计了已公布回款率的30家房企，回款率平均值为86%，60%的水平可以说是很低了。
如果这个数据不准确，只能说明一个问题：融创现金流量表的编制不标准。
促销售回笼现金流是正途，但当下环境下，受到的制约因素多，比如银行放款的速度、房款必须有一定的比例用于前期的贷款导致难以用于应对表外债务等，颇为被动。
第二，文旅城经营回血慢。
文旅是个前期投入重，可以持续创造现金流的资产。
截止2021年6月30日，融创文旅沉淀了1332亿元的资产。上半年总收入为26.1亿元，管理利润为4.4亿元。
千亿的资产，半年只有26亿元收入，再加上千亿规模需要固定的运维成本和人工成本，目前仍然是收益率低下的状态。
近期，彭博社消息称融创中国正考虑出售旗下文旅资产，以回笼资金缓释流动性压力，为后续的债务兑付做准备。对此，融创中国方面表示，不予置评。
早在去年3月，融创的2019年业绩会上，孙宏斌就表示2020年要卖掉一些持有的资产，比如酒店、商业甚至一些乐园。
孙宏斌卖掉文旅资产是能立即缓解债务压力的途径，像当年吃下文旅资产一样。
上千亿的资产打包卖，如果买家是想做文旅的实业集团或公司，有这个资金实力的买家太少，没有议价空间。拆开卖，买家吃下的文旅资产在消费者心里难以形成统一的品牌认知。
此外，融创曾以文旅作为资产进行融资，比如，去年发行的21亿元CMBS，底层资产就是青岛东方影都融创茂，比如今年年初昆明文旅城23亿元ABS，这相当于透支了未来的收益权。
如果总额巨大，会影响整体定价，也会影响买家的收购意愿。
买家也可能是金融机构，比如融创出手的西双版纳环球世纪会展项目股权，接盘方就是中融信托。在转让一些地产股权的交易中，中融信托也频频以接盘方的角色出现。这样非纯粹市场行为的交易，难易程度就无法得知了。
可以看出，孙宏斌当下遇到的问题，可能要比2017年的万达更棘手。
参考文献：
[1]《帮你看懂房企的表外负债》，贸易金融；
[2]《融创为何提前终止与万达的“世纪大交易”？》财经；
[3]《房企债务隐秘的角落：运用财技做低负债率，隐形杠杆推高风险》，经济参考报；
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