商铺|为什么商业地产开发运营总是干不好？( 二 )
所谓零散销售，是指“商铺全零售”或者“商铺产权全零售”。这种模式主要应用于商业街项目或者专业批发市场等大型商业地产项目，其中商业街最为多见。
“商铺全零售”是运营商（开发商）将项目整体划分为若干个面积相等或者不相等的中小型商铺，然后以类似于出售住宅地产的方式，购买者购买之后拥有商铺的产权，可以自己经营，也可以转租给其他人，获取收益。但是项目的运营方对项目具有管理权，所有商铺必须服从运营方的统一管理。
在此基础上，近几年又演化出“售后返租”（售后回租）这一模式。投资者在购买商铺产权之后，开发商和投资者约定，以一定的价格租用购买者的商铺。
“商铺产权全零售”是指，项目运营方（开发商）将项目产权分割成若干份，投资者通过购买产权而不是实际的商铺的方式入股项目，成为股东。获得产权之后，依据项目的运营情况获得相应的收益，其中，项目的运营方负责项目的整体运营管理。
?优点：开发商能够快速收回投入的资金，缓解资金压力，加快资金周转；虽然出售了产权，但是掌握管理权，有利于统一经营，打造项目品牌。
?缺点：物业整体被分割为若干部分，增加了管理难度，一旦管理不善，可能损害业主利益，引发矛盾。
3、零散销售、各自经营。
这种模式与前一种相异之处在于，运营商（开发商）不再对整个商业项目进行统一管理，由商户自行安排经营项目，运营方只是提供最基本的管理服务。
这种模式通常比较适合档次定位较低、规模较小的商业街。
?优点：有利于资金快速回笼。
?缺点：整体性差，不能形成品牌效应；缺乏主力店，容易成为假冒伪劣商铺聚集地。
三、租售结合模式。
1、售后返租模式。
这种模式是先将物业出售给投资人，然后和投资人约定以一定的价格或者租金回报的形式，取得物业的使用权。这样开发商既能通过出售商铺收回投资款，缓解资金压力，加快资金周转，降低风险，又能通过运营物业获得额外的收益。
?优点：出售物业之后，经营权仍然得到统一，有利于整体经营；
?缺点：所有权的分割，为日后，尤其是合同到期之后，需要面临重新选择经营方式的问题，增加了运营成本。
2、部分出售部分出租模式。
这种模式目前在国内比较流行，开发商通过出售部分物业，回笼部分资金，然后将剩余部分物业交给专业的运营团队负责运营。这个运营团队可以是自己组建，也可以是从外面聘请而来。
现在大型商业上面很多采用这种模式，业内称之为“地产大湾+商业巨头”模式。即：开发商在项目立项之后，立即与知名的商业企业达成协议，依据这些商业巨头的需要，结合自身的项目规划，科学合理的确定项目建设。在完成与商业巨头的合作之后，剩下的才店铺则灵活处置，能卖则卖，不能卖就租。
?优点：能够在项目开始之前就完成大部分招商工作，减少日后招商成本，降低项目风险；借助商业巨头的品牌效应，有利于剩余物业的招商；合理的市场定位、品牌定位能够减少资源浪费，降低开发运营成本。
?缺点：商业巨头普遍都是采用租用物业的形式进行经营，因此投资回收期较长，未来不确定性增加，一定程度上提高了运营风险。
我国商业地产开发运营存在的问题
1998年以来，房地产被定位国民经济支柱产业之一，由于其高利润、低风险，引发了火爆的投资热潮，虽然经历了 2003年、2007年的低谷，现在依然是资金流向的重点行业。商业地产作为房地产的一个分支，在住宅地产市场竞争越来越激烈的情况下，吸引了众多投资者的目光。但是投资者只看到商业地产开发带来的高额利润，缺忽视了其中存在的问题。
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