商铺|为什么商业地产开发运营总是干不好？
近年来商业地产的管理越来越规范，开发商的运营模式直接决定了整体项目的成败，随着市场以及国家政策的变化，开发商们也开始注重整体项目的租售比例。本文，飙马商业地产为大家详细分析我国商业地产主要开发运营模式，总结我国商业地产开发运营存在的问题及产生问题的原因。
我国商业地产主要开发运营模式
一、单纯出租模式。
1、零散出租，各自经营。
这种经营模式下，开发商并不出售物业的产权。而是将物业分割开来，在确定了经营主体的情况下，对各个商铺进行分开招商，租期一般为3年，期满之后视经营情况双方协商是否续签合同。物业的管理方为统一管理，通常会为租户同一办理营业执照等相关手续。
这一模式一般都被大型专业批发市场所釆用，例如武汉的广博屯电脑市场、大智路手机世界等等。
?优点：物业管理方议价能力强，可以实现持续稳定的资金流；物业升值空间大，一旦形成品牌效应，物业价值将会迅速增加；租期时间较短，能够及时调整经营思路。
?缺点：项目资金投入大，资金回笼速度较慢；前期市场定位难度较大，一旦定位不准，损失巨大；前期招商难度大；对项目管理经营能力要求髙，商户数量多，日常管理难度大。
2、整体出租，整体经营。
这种经营模式下，开发商并不出售物业，而是选择将物业整体打包出租或者大面积分割出租两种形式。
整体打包出租是指，开发商将整个物业经营权完整的交给某家企业，该企业独立规划、运营，开发商不予干涉，只是每年根据合同协议向经营方收取租金。采取这种模式的开发商往往是实力雄厚，同时没有自己的专业商业运营团队，其主业往往是房地产开发。
?优点：模式简单，开发企业一劳永逸，不需要建立专业的经营团队，也不需要为物业的经营投入精力，承担风险，每年收取固定收益；物业产权在手，可以通过抵押等方式融资，有利于资金获取；物业的升值空间较大。
?缺点：项目收益低，回报率一般都在3%-5%之间；租期较长，一般都是10-20年，套现难度大。
该种模式的适用类型为：企业以住宅开发为主业，缺乏商业项目经营管理团队和经验，但是实力强大，有长远战略规划；规模相对较小，经营类型趋向保守的开发商。
大面积分割出租是指将整个物业分割成面积较大的几个部分，分别租给经营能力较强，经营规模较大的商户。中型购物中心通常采用这一模式。
相对于整体出租，有如下优缺点：
?优点：议价能力较强，租金收益相对较高；分散风险，当某一个商户经营失败时，开发商可以迅速对应，不会对项目整体造成较大影响。
?缺点：项目整体规划难度较大、定位难；招商要求较高，需要较强的甄别能力；需要项目管理专业团队对日常经营进行管理。
二、单纯出售模式。
1、整体出售。
这种模式下，商业项目的开发商仅仅是对项目的载体——建筑物进行开发，严格意义上来说，这并不是商业地产。
采取这一模式的，往往是对商业项目不熟悉、没有兴趣，不打算进入这一领域，或者是企业实力较弱，资金压力较大的开发企业。
?优点：大大缓解资金压力，对资金不够雄厚的企业，短期见效快；能够快速回笼资金，减少商业风险。
?缺点：失去了项目的所有权，只是充当了项目开发角色，并未真正进入商业项目。
2、零散销售、统一经营。
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