|重庆两家老房企资金断裂，两块主城核心土地打7折，8折抛售( 二 )
地块里面都是茂密的植被了 ， 被废弃了几十年没有开发啊 ， 据说这开发商囤地 ， 结果囤到自己倒闭了 ， 也是奇葩 。
这里面还有一个坑 ， 有个放液化气罐的 ， 打探了一下 ， 说是原来开发商格调公司曾经口头同意别人使用该场地 。 于是2017年 ， 有人在宗地上搭建了工棚 ， 用于存放液化气罐 。
拍卖信息载明：宗地成交之后 ， 买受人须与占用人协商腾退事宜 ， 撤除或腾退临时建筑均由买受人自行处理 。
02核心土地为什么没人要
九龙半岛这块地可算是核心区位了 ， 而且是纯住宅用地没有配建商业 ， 还是一块熟地 ， 就是什么都弄好了的 ， 在开发商眼中可算是香馍馍了 。
这两块地都有一个非常现实的问题 ， 就是土地的使用年限很短了 ， 九龙半岛那块地还剩下32年 ， 白马凼的那块地剩下的时间就更少了 ， 只有29年 。
九龙半岛这里 ， 整块土地约64亩 ， 市场评估价5.1亿 ， 打了一个七折起拍价才3.58亿 ， 现在开始报名 ， 还有一个多月正式开拍 ， 可以说是年底楼市热度的试金石 。
地块现为空地 ， 容积率只有1.48 ， 可建体量约4.4万方 ， 可以修洋房的纯住宅用地 。
有意思的是 ， 它的土地使用权终止日期为2053年11月30日 ， 也就是说这块地大概是2003年拿下的 ， 那时候拿地都是协议价 ， 成本无法估算 。
接下来我们再算算它的楼面价（注意里面有划拨地 ， 用来绿化用途的）：
3.58亿/4.4万方=8100元/平
这个起拍价8000多一平 ， 确实远低于市场价 ， 值得注意的是其使用年限只剩下32年 。
白马凼这块地 ， 是开发商格调房地产破产清算 ， 土地也是纯住宅用地 。 值得注意的是拿地时间是2000年 。
这下让我呆住了 ， 屯地20多年怎么都升值N倍了吧 ， 最后开发商居然走向破产 。
看规划图 ， 应该是底层商业配比的一栋单体楼 ， 各种手续都齐全 ， 据说叫做“格调商住楼” 。
土地规划条件：使用面积：2234.2平 ， 容积率不得大于4.0 ， 商住比为1：9 ， 也就是可建筑体量约8936平 。
折算下来楼面价仅8393元/平 ， 仅为市场价的7折 ， 这样的价格都能流拍 ， 不禁让人汗流浃背 。
要晓得 ， 这块地属于九龙坡区大杨石组团 ， 最近几年这里的土地价格一直是不低 ， 楼面价多次破了13000一平 ， 也就是说这块地本该价值上亿 。
这两块地上法拍 ， 都是原来老的开发商资金链出问题 ， 被起诉强制司法拍卖 。
03小开发商的终结
2021年房地产企业的日子不好过 ， 全国楼市密集的调控政策加速了行业洗牌 ， 加上金融信贷的收紧 ， 三道红线等政策 ， 房企销售的压力 ， 融资环境收紧 ， 行业调整的阵痛期内 ， 部分竞争力不足的房企遭清算出局 。
根据人民法院公告网 ， 今年上半年1-6月 ， 递交破产文书的房地产企业累计已达203家 ， 绝大多数为地方性小房企 。
“活下去”突然成为房企的口头禅 ， 当下中小房企慢慢出清 ， 退出房地产市场已经是定局 。
未来的楼市格局就是看国有资本房企和大型品牌房企在未来的走势了 。 我们今年也给大家做过预判 ， 未来房地产行业会大鱼吃小鱼 ， 大房企吃小房企 ， 但是我们还是判断有偏差 ， 应该说未来的房地产市场 ， 国有资本会占据主导地位 ， 保障整个行业的健康平稳发展 。
重庆现在主城核心区其实还有不少小开发商原来的土地 ， 慢慢都会利用司法拍卖平台 ， 或者是产权交易 ， 这些土地会被大开发商以便宜的价格拿下 。 保障后续的开发建设 ， 这部分土地并不计入集中土拍供应中 。 例如之前我写过的山东大厦 ， 最近也成功降价卖出去了 。
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