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萝岗|别急！星樾山畔也要开盘了！价格可能很香...( 二 )


具体买哪个嘛 ， 得看你钱包里面有多少“米”咯 。

◆ 建面约110㎡南北对流4房 ， 样板房实景图 ， 二娃拍摄
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受限价关系 ， 这次开盘价格 ， 可能会很香
说到这儿 ， 我相信大家已经迫不及待的想要知道价格了 ， 对吧？
别急 ， 二娃这次去踩盘 ， 可是专门打听了的 。 以下便是他们工作人员给我的答复：
“其实 ， 我们楼盘已经断货整整一年了 ， 这次备案价是多少 ， 我们也不知道 ， 只有拿到预售证了 ， 才能告诉你 。 但按照目前政府批准备案价的方式 ， 有两种可以参考：一个是根据项目2021年第一季度网签均价 ， 下调3%来批 。 另一个则是 ， 直接按照项目所在街道限价标准来批 。 ”不过 ， 我们项目 ， 按照街道备案价来批的可能性比较大 。
好家伙 ， 看样子 ， 这又要考我侦查能力了呀！



◆ 黄埔区行政区划分图部分截图
据黄埔区行政区划分图显示 ， 星樾山畔其实并不属于萝岗街道 ， 而属于长岭街道 。
那么 ， 目前 ， 长岭街道的备案价是多少呢？我们可以通过片区在售的楼盘价格来获知 。
据二娃了解 ， 目前长岭街道有90㎡以下户型在售的楼盘 ， 仅有天健天玺和五矿壹云台 。
前者 ， 最新季度的网签均价为4.1万/㎡ ， 但因为是复式 ， 所以不具有参考价值 。 而后者呢 ， 二娃打听到的备案价为3.62万/㎡（接下来要加推的3号楼 ， 价格会更高些） 。
所以 ， 如果参考街道价格的话 ， 我预测星樾山畔80㎡户型 ， 价格大概率在3.6-3.7万/㎡之间 ， 还真挺香的！



◆ 建面约80㎡北向3房 ， 样板间实景图 二娃拍摄
而在售90㎡以上的户型 ， 长岭街道目前有的楼盘是中冶逸璟台和佳大瑞园 。
前者备案价5.9万/㎡ ， 也是复式 ， 不具备参考性 。 后者佳大瑞园呢 ， 参考价值就比较大了 。 因为它就挨着星樾山畔 ， 而且是全新盘 ， 刚拿了预售证开了盘 。
最关键的是 ， 它的备案价就是参考的街道限价 。
那么 ， 它的备案价是多少呢？——4.29万/㎡！



◆ 佳大瑞园实景图
也就是说 ， 如果星樾山畔这次拿证是按照街道限价来拿的 ， 那么它最好的110㎡户型 ， 最高可能会去到4.29万/㎡ 。
但注意哦 ， 我说的是“最高” ， 现实嘛总是骨干的 。 或许拿不到这么多呢？又或许开发商降价卖呢？毕竟 ， 现在板块新盘内卷严重 ， 开盘可能有惊喜！
但万一 ， 星樾山畔是按照“2021年第一季度网签均价 ， 下调3%”来批备案价呢 ， 结果又会如何？
我们来看一组数据！

据克而瑞数据显示 ， 星樾山畔2021年1月-3月 ， 共计网签115套房源 ， 整体网签均价为38620元/㎡ 。
所以 ， 按照这种方式拿证的话 ， 它的备案价可能为：38620×0.97=37461元/㎡ 。
当然咯 ， 二娃怎么去推测都只能作为一个参考 。 因为 ， 在备案价没有批下来之前 ， 谁都说不准 。
但我可以肯定的是 ， 星樾山畔这次80㎡北向3房 ， 价格一定很便宜 ， 比其他两个户型应该要便宜蛮多 ， 大家要抓住机会 。
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如果星樾山畔开盘3.7万/㎡起 ， 能不能买？
写到这儿 ， 大家是不是又想问我：如果星樾山畔开盘价3.7万/㎡起 ， 要不要买？还是说去买3.68万/㎡的品秀星樾 ， 和3.4万/㎡的时代天韵？
emm ， 针对这个问题的话 ， 二娃的建议是：如果你预算有450万以上 ， 是可考虑星樾的 。 但如果你预算只有300来万 ， 那我建议直接买山畔 ， 不需要犹豫 。

其一、星樾山畔在地段上 ， 更有优势 ， 属于萝岗区府板块 。 这里占据着科学城最优质的资源 。

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