东莞|城市土地出让已成为僵局东莞

文章图片

2021年金融三道红线制约了开发商的规模扩张，而土地拍卖又设置了开发商地货比不低于40%和严查资金来源等入门条件，那么从这个角度分析以前是购房者被限购，现在是开发商也加入了限购的行列。 2021年房地产的凛冽从城市土地市场可见端倪，以前非常火爆的招拍挂市场今年略显尴尬，甚至出现了开发商躺平的集体现象，但从土地一级市场来看我们发现了三个特点。

开发商是城市土地出让的客户，在一级市场中谁买地谁就是客户。城市的土地属于重资产这个流程要经过控制性详细规划、拆迁、国资委收储、挂牌上市等多个流程，这一过程中从货币角度要保证M2的支撑力，土地价值是货币的支撑表现，土地如果发生下跌那么我们最大的货币支撑力就会丧失，那么通缩的发生则是直接冲击金融造成连锁反应，造成房地产整体的金融黑天鹅。所以会出现国资委的干预，土地收储后就属于国资，国资委正式制约保障国资价值，防止发生国资流失等情况的发生；地方政府也存在着大量的债务问题，这些债务大多是以土地价值做为授信担保的，也有的债务就是土地专项贷款，是债务就会产生利息而且还要保证担保物的安全。所以从货币金融的房地产支撑角度和地方债务的安全角度，即便是房产市场下跌，地价是不能跌的。
地方政府“胡萝卜溜驴”的心态是非常严重的， 2021年地方政府在房地产问题都有控制价格和保障租赁房的双重绩效，搞不好是要受批评的，那么我们发现很多城市的土地出让条件中都有自持租赁和交由政府租赁的住房建设指标，但是这部分建设成本和土地成本转嫁给了开发商，一些地块在到达价格上限的时候改竞争自持租赁住房的面积。对于开发商来讲租赁住房难以变现而且还会出现管理运营等问题，因为产权性质等问题即便是用于融资，其金融属性也是非常差的。开发商的利润本就少的可怜，地方政府再赋予土地不易操作的自持资产，那么大半开发企业也只能选择放弃。

第三个因素是商品房销售的限价问题，这样的城市其实不在少数。开发商经过土地取证、规划取证、建设取证后就要进入商品房销售许可证的办理环节，通常地方的住建委市场科采用洽商的方式与开发商书面确认最高限价，说是洽商但实际话语权并不在开发商，一般是通过项目周边的项目给予一定的均价指数稍给开发商一点点空间而已。定价行为不在市场，那么开发商的售价天花板效应是非常明显的。高价拿了地但不一定能卖出高价，中间的利润又受到压制，综合金融成本，开发商发生亏损的情况也绝不罕见。
【东莞|城市土地出让已成为僵局】开发商在土地成本角度已经发展成了高位接盘侠，在没有市场的支撑环境情况下，地价节节攀升，但客户却进一步需求萎缩加上自持租赁等不易操作的重资产，成本帐是越来越难算清。而销售限价又进一步约束了利润，没有利润的行业萎缩甚至消亡也就不足为奇，凛冽的寒冬下，开发商的煎熬侧面反馈了土地出让市场，城市土地出让也已进入到了僵局。

东莞|城市土地出让已成为僵局

推荐阅读

新交规车窗贴膜规定车窗贴膜可不能乱贴了

百合花怎么插花瓶好看

第一颗人造卫星东方红在哪里发射第一颗人造卫星东方红发射地在哪

7岁的孩子沉迷看电视也不想学习要如何教育

唇釉为什么要倒着保存唇釉为什么要倒着保存呢

胡通明是哪个车队的？王一博摔车事件是胡通明故意的吗？

麦头意味着什么意思

拼多多的金猪怎么去掉拼多多金猪怎么去掉

速食食品有哪些速食食品有哪些产品

步步高x9隐藏功能在哪步步高的隐藏功能怎样打开

西游之路黄金圣龙是怎么搞的,《梦幻西游》电脑版官方网站

教你高速浏览器删掉书签的简单操作。

汽车发动机常见的故障有哪些？汽车发动机常见故障及排除方法介绍

仙侠道双龙诀是什么,聚侠仙侠道2专区

教你抖音如何解除授权

出芽的土豆可以吃吗有毒吗发芽的土豆可以吃吗有毒吗