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北欧|地产的雷，这回“炸”了老业主( 二 )


无奈之下 ， 很多房企纷纷扩大了非正规的定向集资渠道 ， 比如员工集资、业主集资及供应商集资等（其实这些集资早都有 ， 只是在楼市严调控下、规模变得更大了） 。
有的凭借自己项目多的优势 ， 向上游供应商集资；有的凭借员工多的优势 ， 进行内部员工集资；有的凭借业主客情关系好的优势 ， 向已存在的老业主集资…在过往融资渠道通畅时（包括用新的定向融资还到期的理财） ， 这些兑付都没问题 。
可在目前的情况下 ， 当所有人对整个楼市失去信心时 ， 因融不到新钱、到期的旧债也就只能躺平逾期了 。

要知道这些内部集资的利息非常高 ， 一般都在9%左右 ， 一旦项目销售不好缺乏回款、这些集资款就会成为沉重的负担 ， 很容易演变成压垮骆驼的最后一根稻草 。
为什么今年如此多的地产公司债务违约、商票拒兑、理财爆雷呢？
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房企接连违约及爆雷 ， 根本原因是楼市严调控下、很多房企过去高杠杆高周转的运营思路还没有转变过来 ， 现今却又遭遇楼市下行、信贷收紧和债务到期等多重压力 。
企业的现金流筹集渠道其实也就两种 ， 一种是销售产生的经营现金流 ， 另一种是借贷产生的融资现金流 。
可这两个渠道都正在向房企关闭 。
“房住不炒”下的限购限贷限售 ， 打击了改善需求和投资需求 ， 也因为这个政策扭转了大家的心理预期、本打算买房的刚需们也推迟了购房计划 ， 所以楼市就冷淡下来 。
你以为这样就完了吗？NO!
房地产贷款集中度管理制度更是让分配给房贷的额度受限 ， 所以房企即使卖了房、但按揭贷款却下不来 ， 这也影响了现金流筹集 。
你以为按揭贷款下来后就完了吗？NO!
因为楼市严调控下已经出现了部分房企的违约 ， 所以项目的预售资金监管更严格…某个项目的预收款/按揭款应用于该项目 ， 而很多房企是集团公司、项目遍布全国各地 ， 一般项目销售款很多都是全国统一调配 。
A项目的拿地款来自于B项目的销售款、C项目的到期债务可用D项目的销售款归还、E项目的融资款可临时调配至F项目…可按现有的楼市资金监控政策这都算违规 。
所以佳兆业账上显示有383亿的现金、却兑付不了3亿元的到期理财款 ， 因为这些资金都是受限资金 。
之前房企还可以发海外美元债来补充流动资金 ， 可在房地产融资管控下、这部分融资也在受限 ， 发新美元债还旧美元债也就难了 ， 再加上国内销售不畅 ， 所以出现了部分美元债违约 。
而美元债违约又造成了这些房企的信用评级下降 ， 信用评级下降又会造成美元债发行困难及债券利息上升、由此进入一个新的恶行循环 。
对房企来说 ， 近两年估计会很难 。
更多地产的雷正在路上 ， 可下一个被炸到的会是谁呢？

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