北京市|北京房价，明年怎么走？( 二 )
在北京 ， 一半的改善需求都要靠“以房换房” ， 如果第一套房子拿不到钱 ， 那么后面的房子也没法买 ， 这个链条就是断裂的 ， 市场起码一半的购买力“阻塞”了 。
这就是杠杆失效 。
而“政策效应的扩散” ， 大家应该都清楚 。 学区房政策大利空 ， 外加海淀中介协会内部搞倡议 ， 对部分小区制定了二手房指导价 。
二手房指导价这东西威力巨大 ， 现在是29个小区 ， 未来很可能延伸 ， 参考深圳的惨状 ， 大家都怕这段时间买完房 ， 价格就下跌 ， 于是这种恐慌情绪也在蔓延 。
2购买力原则
当我们理解了背后的逻辑后 ， 一切问题迎刃而解 。
首先考虑“杠杆失效”是否长久 。
现在来看银行额度紧张 ， 但银行不能不做生意 ， 年后额度放开 ， 贷款周期恢复正常 ， 购买力疏通 ， 这条路终究是要通车的 。
其次 ， 二手房指导价是压不住房价时的必杀技 。
而北京楼市当下已经非常理性 ， 尤其高价学区房掉价严重 ， 那么继续扩大二手房指导价的概率并不会很大 。
整体来看 ， 利空因素并非市场导致 ， 而是政策手下的周期性调控 ， 这在今年年底会陆续结束 ， 出现真正的“政策底” 。
预测明年市场 ， 最重要 ， 还是参考北京的购买力 ， 这个可以从新房市场找到答案 。
数据统计 ， 2021年1-10月份 ， 北京新建商品房成交74671套 ， 同比上涨37% ， 住宅同比上涨47% 。
单10月份来讲 ， 住宅成交5564套 ， 同比上涨33% ， 环比上涨2% 。 成交额达到326.18亿 ， 刷新了近5年新高 。
这么来看北京新房市场 ， 行情比较稳 。
近期 ， 北京市场还发生了几则大新闻 。
比如海淀融创学府壹号院 ， 上千万的豪宅排队抢 ， 首日开盘卖了100多个亿 ， 创造了2000多人抢2000万豪宅的历史现象 。
据说开盘那天 ， 香格里拉大酒店金碧辉煌 ， 千万级富豪蜂拥而至 ， 上演了一部年度大剧 ， 《北京的金字塔尖》 。
同时 ， 海淀的万柳书院也传来一条消息 ， 成交的一套房单价突破了20万/平米 ， 再次捅破豪宅天花板 。
不得不说 ， 海淀人是真有钱 ， 是那种朴实中藏着巨富 ， 赚的钱都拿来买房了 。
地段差不多的 ， 价格相对便宜的产品 ， 也在顺销 。
比如昌平的北清云际 ， 第一期卖的不错 ， 第二期已经拿到了预售证 ， 因为跟海淀离的近 ， 是未来海淀购房人群的溢出选择地 。
万橡悦府拿到了预售证 ， 因为双地铁 ， 比较抢手 ， 认筹已经结束了 ， 对面的龙湖云璟关注度也很高 ， 作为限竞房 ， 价格有一定的优势 。
顺义的金茂做的国际社区 ， 也预备推下一期 ， 三字头房价 ， 最低50平 ， 同时内部给的配套比较全面 ， 主要接的是望京商圈购房者 ， 年轻北漂人第一站 。
从北京当下的新房市场可以得出一些结论：
1、北京不缺购买力 。
2、豪宅市场和基础刚需市场 ， 成交最热 ， 中间拉开了距离 。
有钱人不在于市场冷暖 ， 只看地段和产品；而底层刚需 ， 只在乎价格是不是合适 。 反而中间的群体 ， 容易被政策影响 ， 陷入观望 。
3、与此同时区域加速分化 ， 海淀是全北京购买力最强的 ， 过去是 ， 现在是 ， 未来还是 ， 百万码农对房价的支撑力是恒久的 ， 其次密云、顺义、大兴也在崛起 ， 但在房价走势上 ， 主要还是海淀、朝阳这类主城区为主 。
3趁虚而入
按照现在的购买力 ， 明年开年只要银行放开贷款 ， 楼市会有一定的反弹 。
出现的“小阳春” ， 虽然不如今年的火爆 ， 但至少还会有一定的“量价齐升” 。 全年还会呈现“先热后冷”的趋势 ， 整体房价依然向上走 。
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