北京市|北京房价，明年怎么走？
文 / 子木
北京楼市的温度 ， 降得比天气快 。
据中原数据报道 ， 10月北京二手房住宅网签9340套 ， 同比下调53.4% ， 环比下调25.7% 。
这是北京二手房市场连续7个月成交下调 ， 更是年内首次跌破万套 。
还记得去年10月 ， 北京人排队入场买房 ， 而现在 ， 二手房门店连个人影都没有 ， 感叹一年是非无常 。
最惨的是学区房 ， 大量业主扛不住压力 ， 开始抛售资产 。 拿最有名的海淀蜂鸟家园举例 。
去年10月开始 ， 房价疯涨 ， 距离最高点 ， 涨幅大概在15%左右 ， 但现在房价基本跌回700-850万/套左右 ， 跌了10-15% 。
一来一去 ， 上百万资金打水漂 ， 期间买房的家长 ， 只能默默站在高岗 ， 顶着寒风流眼泪 。
最重要的是 ， 今年 ， “多校划片+教师轮岗+二手房指导” ， 三道政策彻底改变了“孩子上名校 ， 房价卖好价”的学区房投资逻辑 。
一切变成了台桌上的赌博 ， 风险系数陡然拉升 ， 资源不再稀缺 ， 破除了家长们的执念 。
除了学区房以外 ， 北京二手房的普遍预期也在下滑 。 贝壳找房数据显示 ， 10月北京新增挂牌房源：
85%的业主都在下调价格 。
很多门店成交大量缩水 ， 店内的员工都跑去新房案场驻场了 ， 也就是说卖二手房之前先得找到新房客户 。
有一个朝阳的读者跟我说 ， 房子7月份就挂上了 ， 一开始陆陆续续有人看 ， 但都嫌价格高 ， 他自己也不愁卖 ， 就这样扛着 ， 但到了10月份 ， 彻底慌了 。
因为整一个月看房的人数加起来是3次 ， 中介一天三通电话催促降价 ， 最后把房价从760万调到了700万 ， 但看房的人还是不多 ， 一个比一个挑 。
很明显 ， 北京的买房人已经感受到了冷空气 ， 都在等着房价进一步下跌 ， 甚至有人说 ， 北京楼市就此进入漫漫无期的阴跌模式 。
真相到底是什么？
1杠杆失效
老读者都知道 ， 子木成功预测了北京好几轮行情 ， 最近的是我在2020年10月5日 ， 撰文《注意！留给北京买房人的时间不多了》 ， 很多人借此抄到了底 。
预测楼市走势 ， 分为两部分 ， 一是数据监控 ， 二是逻辑解剖 。
【北京市|北京房价，明年怎么走？】现在的北京二手房市场成交冷淡 ， 其实背后可以用一句话解释：
“杠杆失效下 ， 政策利空的扩散效应 。 ”
什么意思呢？听我解释 。
北京房价高 ， 买房都靠贷款 ， 信贷杠杆跟购买力深度绑定 ， 这意味着 ， 银行一旦出现风吹草动 ， 会直接影响买房人的决策 。
2020年12月 ， 人民银行、银保监会对外发布通知 ， 要求银行金融机构降低房地产贷款占比、个人住房贷款占比 。
假如之前银行里有10个亿 ， 房贷可以随便放 ， 但现在 ， 设置30%占比 ， 那么就只能对外放款3个亿 。
大家都知道 ， 今年上半年北京楼市非常火 ， 上半年二手房成交约11万套 ， 刷新了自2016年以来的新高 ， 大量成交直逼额度红线 。
钱用完了怎么办？只能收 。
从7月开始 ， 北京方面的银行就开始大规模限制贷款 ， 延期放贷甚至暂停接单 。
昨天楼下的中介小哥说 ， “现在大多数银行都贷不了款 ， 老房子直接拒贷 ， 自己做的一个单子 ， 5月份卖房签的合同 ， 7月份过的户 ， 到现在业主都没拿到全款 ， 催银行好多次 ， 都不给钱 。 ”
“前段时间央行提出银行有序放贷 ， 本以为贷款要放开了 ， 把我们高兴坏了 ， 然而北京这边基本没有响应 ， 没成想 ， 银行额度不够 ， 我们也揭不开锅了 。 ”
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