购房者|旭光说法（45）： 开发商未办理竣工验收备案手续之房屋交付问题法律分析( 二 )
2.关于竣工验收的行政法规
依据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。第五十九条规定：“建设工程竣工验收后，建设单位未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案的，责令改正，处1万元以上10万元以下的罚款”。第五十六条第八款定：“未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的，责令改正，处20万元以上50万元以下的罚款”。
由于以上规定的表述中并未出现“禁止”、“不得”、“必须”等字样加以衡量，且未出现违反的后果是合同无效、违反该强制性规定会违背我国相关法律的立法宗旨等效力性强制性规定的特征，应属于管理性强制性规定。因此，未办理竣工备案手续的房屋转移交付占有使用的行为虽然违反了相关强制性规定，但由于其违反的是管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，交付使用的行为仍然应认定为有效。
三、本律师建议
面对开发商交房时，出现未办理竣工验收备案手续的情形：如果购房者接受开发商的交房行为，那么意味着开发商已经履行了合同中约定的交房义务，且交房行为并不能因缺少竣工验收备案手续而被认定无效，存在很多风险。因此，本律师建议，购房者避免出现先收房的情形，应要求开发商依照合同约定履行交房义务。如逾期仍未满足约定的交房条件，可选择依法追究对方延期交房的违约责任，确保占据主动。
（作者：梁旭光周希成李响）
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