购房者|旭光说法（45）： 开发商未办理竣工验收备案手续之房屋交付问题法律分析
旭光说法（45）： 开发商未办理竣工验收备案手续之房屋交付问题法律分析梁旭光团队法务圈 梁旭光团队法务圈 2017-02-13旭光说法（45）
武汉资深律师---梁旭光
开发商未办理竣工验收备案手续之房屋交付问题法律分析
我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等相关法律规定了房地产开发商交付房屋时应具备的要素，即"三书一证一表"：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》；《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；《竣工验收备案表》。其中，开发商在无法出具《竣工验收备案表》的情况下交付房屋，是近年来令许多购房者产生疑虑的交房瑕疵问题。本期，旭光说法将从开发商未办理竣工验收备案手续之交房的认定和效力角度展开分析。
【 购房者|旭光说法（45）： 开发商未办理竣工验收备案手续之房屋交付问题法律分析】一、未办理竣工验收备案手续是否构成延期交房？
（一）交付房屋的认定标准
依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”那么，开发商如果依照双方签订的商品房买卖合同，在约定期间内履行了交付房屋的义务且满足约定的交付条件，如发出收房通知，协助办理相关的交房手续，购房者收到房屋且实际使用，即转移了房屋的占有，构成有效的 “交付使用”。
（二）延期交房取决于购房者的选择
面对开发商交房时未出具竣工验收备案手续，购房者如果选择收房，办理了相关收房手续并实际使用，则此情形可认定为交付房屋，不构成延期交房。如果购房者选择拒绝收房，要求对方履行合同义务，且在合同约定交房期限内开发商仍未实际履行，则此时构成延期交房。
二、未办理竣工验收备案手续之交房行为能否认定为无效？
（一）、认定无效的依据
依据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：五、违反法律、行政法规的强制性规定”。其中，对“强制性规定”的具体说明，可参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定‘，是指效力性强制性规定。”即只有违反了效力性强制性规定的行为才应认定为无效。
（二）未办理竣工验收备案手续之交房并未违反效力性强制性规定
1. 关于竣工验收的法律规定依据《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条款系法律的强制性规定，但，未取得竣工验收备案手续并不等于房屋“未经验收或验收不合格”。实践中，建筑工程竣工验收项目数量多，手续复杂，所有的验收流程完成后，还需向主管部门报送档案材料，最后才能取得竣工验收备案手续，因此，取得竣工验收备案手续的时间通常晚于实际验收合格的时间。判断未办理竣工验收备案手续的情形是否违法，应以建设工程是否已实际验收合格的事实作为依据。如果建设工程已实际验收合格，仅仅是由于客观原因，未办理完毕相关手续，则并不属于违反法律的强制性规定的情形。
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