别墅|为什么成都二手房价格没有大降，数据只是表面，眼见才是真感受
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从8月开始 ， 也就是第三批住房指导价政策执行后 ， 成都二手房价格迎来拐点 ， 从连续增长十几个月后 ， 房价终于下降 。 根据@冰山大数找房最新数据统计：截止10月底 ， 成都二手房平均挂牌价为1.52万/㎡ ， 对比去年同期1.63万/㎡的挂牌价 ， 整整跌了1千多 。 如果对比指导价出台前 ， 降价趋势则更明显 ， 今年4月份（指导价出台前一月）平均挂牌价为1.73万/㎡ ， 到现在下跌了2千多 ， 跌幅约12% 。 同期的交易量也骤降 ， 截止9月份 ， 成都二手房交易量已经跌破3000套 ， 处于历史低谷水平 。
价量齐降的当下 ， 从数据角度反映的情况无疑是最真实的 ， 但为什么众多的购房者感觉价格没有变化呢？建树来分析一下原因 。
【别墅|为什么成都二手房价格没有大降，数据只是表面，眼见才是真感受】一、首先是视角不同 。 即使成都总体数据下降 ， 但在大的分化背景下 ， 也呈现区域间、小区间房价差距巨大；如果我作为买方 ， 在购买二手房时 ， 绝大多数购房者如今的思维就是要不买新房、要不就买面积稍大的次新 ， 什么老破小、老旧大都不在考虑范围内 。 这个时候 ， 对于新房和品质较好的次新房而言 ， 明显的需求大于供给 ， 价格自然不会轻易降低 ， 房东的预期不松动 ， 房价就不会松动 ， 甚至可能因为供需导致房价不降反升 ， 这就让大多数买房产生了一个感受：成都二手房价没有跌 。
对于卖房而言 ， 角度也是如此 。 大多数老破小、老旧大房子的房东 ， 认为自己挂牌几个月的房子都无人问津 ， 不得不降低预期 ， 价格往下降了也没人买 。 原因也很简单：一是前文提到的供需关系影响 ， 无人看好老破小、老旧大 ， 房价自然只能降低；二是银行限贷的要求 ， 导向性的让购房者去选择新盘、次新盘 。
这也是视角不同、感受不同的重要原因 。
二、其次不同房型对市场监管政策的敏锐程度 。 不同房型 ， 面临政策调控的敏感程度也有所差异 ， 这就好比弹性 。 举个简单例子：我如果坐拥高新区文儒德 ， 我不会直接靠出台的政策判断我是否降价 ， 而是根据同小区其他楼盘的挂牌情况进行判断 ， 如果询问的人很多 ， 我的预期自然会调得比较高 ， 相应的我宁愿选择观望、也不会轻易降价出售（如果急于用钱出售 ， 那就是笋盘了） 。 相对的 ， 如果我坐拥的是一环路边的老破小 ， 挂了几个月的房子一直无人问津 ， 再加上政策吹风 ， 自然而然会降低我的预期 ， 调低挂牌价格 。
因此 ， 不同房型的供需关系也是造成差异化的主要原因 。
三、交给时间 。 政策传导是有一个过程 ， 政策的出台不会马上作用于直接交易关系上 ， 而是通过调整预期进而影响交易过程 。 如果交易市场双方的预期被政策调整 ， 那么时间会给出最后的答案 。 以挂牌为例 ， 其实很多房东挂牌的心态只是观望市场 ， 如果市场普遍看低 ， 那么要不取消挂牌 ， 要不降价挂牌 ， 仅此而已 。
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