北京市|手握1471的现金，还有25万亩的地皮，它才是中国隐形的地产之王
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做地产就是要做到又大又稳 ， 那么可以同时做到这两点的公司 ， 也就只有万科了 。 万科最近股价七连跌 ， 跌破了18元的大关 ， 上市多年来第一次市净率跌了1 。 万科每股的净资产有19元多 ， 而股价最近却跌到了17元多 。
有人形容万科是跌到了破产价格了 。 那么万科股价为何会大跌呢？第一个是房产税的出现 ， 房产税确定之后 ， 引发了市场对房地产市场未来前景的担忧 ， 于是万科的市值就一直下滑了 。 随后万科公布了第三季度的财报 ， 利润继续下滑 ， 所以股价就进一步下滑了 。
事实上很多人并不了解房地产公司的真正内幕 ， 房地产公司的营收跟利润都是滞后的 ， 现在卖出去的房子 ， 必须要等到交房之后 ， 才会算成真正的利润 ， 换句好话说如今的利润反应的不是最近的业务情况 ， 而是两三年之前的情况 。
在房地产公司的财报中 ， 有一个科目叫做已售未结资源 ， 这个项目是什么意思呢？这就是已经卖出去 ， 但是还没算到营收跟利润里面的资源 。 这也是被看成房地产公司的蓄水池 。 很多房地产公司为了粉饰财报 ， 就提前结算 ， 这样就可以从蓄水池里面把资源拿出来 ， 让财报更加好看 。 那些激进的房地产公司没有一家不是这样做 。
万科却是一个例外 ， 别人拼命往池子里面舀水出来 ， 万科是拼命往里面加水 。 2020年末期 ， 万科的已售未结资源是6892亿元 ， 到了今年第三季度末 ， 这个数据又增加到了7732.9 亿元 。 换句话说万科随时可以把这7732.9亿变成营收 ， 然后大大提高公司的利润 。
事实上万科根本就是在藏拙 ， 这家公司如今是成为了隐形地产之王 。 大环境正在改变 ， 而这个改变不是从今年开始的 ， 而是从两三年之前就开始的 。 红利时代早就过去了 。 李嘉诚在2012年就察觉到 ， 万科也是从王石时代就发现了 。 万科早就在做准备了 。
万科目前手里的现金储备就高达1471亿 ， 万科的市值才2千亿左右 ， 但是他们的现金储备就1471亿 ， 更不用去说万科的高达25万亩的土地储备了 。 过去几年万科在拿地上一直比较保守 。
事实上这个时候保守才是对的 。 房地产公司跟土地的关系就好像面包跟面粉的关系一样 。 从你买入面粉开始 ， 到生产面包这中间有一个时间差 。 如果你是高价买入面粉 ， 但是到你生产出面包的时候 ， 面包行情下滑了 ， 那么你就会亏钱了 。
事实上过去面包行情一路上涨 ， 掩盖了很多房地产公司的问题 ， 很多公司都是粗款式发展 。 万科早就说了 ， 过去是得益于政策红利 ， 未来拼的就是管理水平了 。 万科目前的现金短债比、净资产负债率都非常优秀 ， 而且越来越好 。 事实上这个时候利润下滑根本不需要担心 ， 如果要上涨 ， 只需要万科到池子里面多拿一些利润出来好了 。
最重要是扛过去这个行业调整周期 。 很多激进的公司都会在这个调整周期中死掉了 ， 而这些公司死掉了之后 ， 有助于面粉价格的平衡 。 整个市场重新达到一个平衡的状态 。
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