楼市|在大湾区，这是我看到的最为“混乱”的楼市
现在惠湾的楼市，要我来看，正处于最为混沌、最为混乱的时期。
所谓“混乱”有两面。
一面是不同楼盘以各种方式扎堆打折、送优惠;
另一面则是惠湾楼市正在无限放大的一个特质--分化。
惠湾的楼市分化，首要在新房。
新房分化的第一个主体是开发商。
绝大多数的大开发商，比如保利、碧桂园、龙光、星河、卓越等等，往往只是简单地打打折。
另一部分开发商，则是打折、送优惠、送首付，而这些开发商往往都是小开发商和本地开发商。
降价背后和开发商的资金流有关，那些急着出售回款的开发商，它们的新盘往往更容易突破底线、持续加码优惠。
过去惠湾市场行情比较好的时候，这些开发商的楼盘都得卖上好几年，接下来市场收缩之后，这些小开发商的去化只会更难。
不同开发商之间，未来在惠湾市场上的差距很可能会进一步扩大。
除了开发商之外，楼盘之间也在分化。
最明显的例子是在大亚湾临深板块。
龙山一路上的富康锦绣壹号，片区绝对的标杆盘，单价2.5万/㎡，惠州单价最高点，即便是现在也几乎没有降价。
锦绣壹号外立面
更加“离谱”的是，锦绣壹号现在看房不仅要预约、还要验资20万!
现在这个行情、惠州这个位置，它都敢叫你验资，你就知道这个盘是什么定位了。
而锦绣壹号几百米外的冠华城桂香园。
这个盘我上篇文章就说过，现在是又打折又返还现金。
原价是1.8万/㎡，现在全场打94折，同时返还半年月供，打完折之后，基本均价大概在1.6-1.7万/㎡之间。
而同样在几百米外的大中华幸福城，只有几个96折的名额，其他产品都不降价。
大中华幸福城花园
同一个地段，有的搞高端产品没钱进都进不去;有的爱惜羽毛不轻易降价;有的则是不管三七二十一先卖再说。
境遇不同，选择自然也不同。
上面举的例子，还是在同一个区域，不同板块之间，分化更明显。
在大亚湾临深一楼盘，中介和我说的是:
“如果你现在不买，接下来等明年16号线通了，就不是这个价格。”
而在惠阳秋长板块一楼盘，中介和我说的是:
“楼盘原单价1.3万/㎡，一套86㎡三房首付原本要30万左右，现在大促销首付只要13万一套，现在不买，就再也捡不到这个便宜了!”
我不知道你们从这个话术中能听出多少差别，但很明显，前者的价格预期是上涨预期，而后者的预期只是价格回归，这又是一波分化。
不同板块、不同新盘间千差万别，确实很难用一两句话概括惠湾的市场。
因为每个楼盘、每个开发商，各自都打着自己的小算盘。
二手房也在分化。
如今的惠湾二手房市场，已经有不少成交，但主要还是集中在几个大盘。
比如临深的龙光城，已经变成了一个成型的居住区，商业、交通、学校资源都是成熟的，现在二手房均价在1.5-1.7万/㎡之间，价格略有下跌，但依旧是整个惠湾二手成交最活跃的区域。
另一个成交大盘是星河丹堤，同样是配套齐全，商业上有coco garden，比龙光城还更好一些;学校数量不如龙光城，但因为有华附的学校，质量比龙光城更好，价格也很坚挺，单价还能维持在1.8-1.9万/㎡之间。
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