|曹德旺的预言已成真，新政下该尽快卖房了？经济学家给出“答案”( 二 )

来源：各地统计部门数据、不凡智库所以，现在回过头来看，当下的市场趋冷并非一朝一夕促成，有调控因素，但根本的还是城市化放缓以及连续多年出生人口下滑所形成的。一句话，刚性住房需求越来越少是未来的趋势。
还有一个因素就是正式确定房地产税很快就要试点。
在这里，不由得先提到一位人物，这就是知名企业家、慈善家曹德旺先生。虽然他非房地产行业人士，但对房地产经常发表看法。其中广为流传的观点就是2017年底接受央视财经专访的那一段：

针对不少人认为买好几套房子保值的做法，他建议及早卖掉多余的房子，因为那时候房子卖也卖不掉，租也租不出去，还要交管理费。

这段话如何理解呢？主要包括几个信息点：1.未来买房未必保值；2.越到后面越难卖掉；3.房子难租出去；4.房子将有持有成本。
不得不说，当时很多人对他的话还嗤之以鼻，认为他不懂房地产行业，不过是大家茶余饭后的谈资罢了。其实，曹德旺能够把自己的企业做到该行业的世界前列，其洞察力是一般人不能比拟的， 4年时间不到，曹德旺的预言也基本成为事实：
对于第1点，这个不用多解释，现在国家对楼市的调控目标就是确保“平稳” ，房价不可能再出现大涨了。说实话，有人做过测算，一年房价若低于6%的涨幅，包括资金成本、房贷利息等成本，其实就是亏损了，就更别谈什么保值抗通胀了。
对于第2点，在前面已经解释过了，主要是城市化空间越来越小，加上大家生育动力不足，接盘者越来越少，有钱人不缺房子，少量的无房人又接不了盘，房子的流动性越来越低也是事实。
对于第3点，今年国家发布了“着力解决好大城市住房突出问题”新政，主要就是通过发展保障房形式实现“人人有房住” 。新华社在《住有所居》中援引住建部的话说，在未来5年，将发展保障性的租赁住房为重点，增加保障住房供给，实现全体人民住有所居，说到底，没有房子的人，通过租金较低的保障性租赁房解决了，还有多少人租市场上价格较高的个人房源呢？所以，以后肯定会有很多房子是租不出去的。

重点说一下第4点。
根据新华社报道， 10月23日全国人大已授权在部分地区进行房地产改革试点，随后，财政和税务两大部门表态将起草试点办法，做好各项试点准备工作。房地产税很快就会来到身边，这是确定的事。

对此，我们不少专家说我国的房地产现状与发达国家不一样，房产税没有征收根基，这一点，聊聊可以，真较劲肯定是多余的。因为，现在说房地产税试点改革，肯定是有历史、法理依据的，比如素有“中国保障房之父”之称、曾主持编写1998年中国房改方案课题组组长孟晓苏日前就表示， “课题组在设计方案时，即做了预期—未来中国是也要征收房产税的” 。说到底，此前房地产税征收不是今天突发奇想，而是早有预设和考虑的。
从各方权威专家的观点来看，无论是按面积征收，还是按套数征收，抑或是按评估值征收，大家一致的观点是，在税收支出成本方面，房子多的家庭肯定要交更多的税费，住房持有成本就提升了。那些房子多的房叔、房姐们不得不把多余房子抛向市场，当某些市场上的存量房过多时，自然也就没那么好变现了。
那么，现在问题就来了，面对房地产税来了之际，到底该不该卖房呢？经济学家、北师大教授董藩在题为《要不要赶紧卖房？—面对房地产税的正确态度》一文中给予明确回复：