福州|福建楼市回眸：经适房与保商房，福州厦门两代限价房区别在哪里？
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高房价的城市才需要保障房 ， 多年以来福州和厦门一直是福建省保障房建设的样板城市 ， 每逢国家出台新政也往往会让这两座城一起试点 。 前几天住建部保障性租赁房现场会在福州召开 ， 厦门也同样列席 。
福州和厦门的住房保障工作经历了多年探索和演变 ， 其实归结起来无非是两大类 ， 一类是租房 ， 一类是买房 。 租赁房从最初的廉租房、公租房 ， 到现在慢慢发展出了人才公寓、人才公租房、保障性租赁房 。 但毕竟租房政策是提供给买不起房子的人 ， 对于有一定购买力的家庭 ， 一直以来也都有限价房供应 ， 让你买不起高价商品房也有其他选项 。
限价销售的政策性住宅在厦门有保障性商品房 ， 福州有经济适用房 ， 后来又出现了共有产权房 。 福州在经济适用房退出历史舞台后一度“只租不售” ， 近几年才又开始推行新的限价商品房 。 从本质上说 ， 福州和厦门这些用来卖的保障房都是限定价格销售给符合条件的申请对象 ， 限制条款也差不多 ， 5-10年不能卖 ， 要上市必须补钱取得完全产权 ， 理论上政府可以优先回购 。
下半年福州又开启新一轮人才限价房申购 ， 于是有人来问我 ， 以前的经济适用房和现在的限价房有什么区别呢？看起来好像差不多哦 。 这两代限价房跨越了超过十年时间 ， 将它们进行对比的确是一个很有意思的话题 ， 但事实上真的差不多吗？
仔细分析一下 ， 其实天差地别 ， 最大的区别在于售价相差甚远 。 举个例子 ， 十五年前福州房价一平方六千块 ， 经济适用房主要卖给本地住房困难家庭 ， 一平方只要两千多块 ， 地段也不会太差 ， 而且还可以增面积 。 上靠部分一平方五千块 ， 理论上是按市场价 ， 但也比你去市场上买商品房便宜多了 。 与福州的经济适用房相类似 ， 当年厦门岛内的保商房价格也同样不高 。
回过头来 ， 我们再看晋安区东二环外的这些人才限价房 ， 主要面向无房的人才 ， 有的是外地新市民 ， 也有少数是本地人想用掉公积金 。 比如确实也有小夫妻双方爸妈名下几套房 ， 自己名下没房跑去申请 ， 还以为是占了便宜 。 但是他们也不想想 ， 这些一平方2.6万多的限价房 ， 比以前的经济适用房贵了十倍啊 ， 这真是占便宜吗？嗯 ， 跟隔壁一平方4万的杀猪盘相比 ， 的确看起来好像很便宜啊 。 然而现今福州市区一平方1万多的电梯房遍地都是 ， 你买个限价房都这么贵 ， 这哪里有优惠给你？
另一个十分本质的区别在于 ， 当年的经济适用房可不都是“鸽子笼” ， 人家是有大户型的 ， 面积上百平方的标准三房并不罕见 ， 远非那些只有六七十平方的小房子可比 。 同样让你住十年不能卖 ， 你是愿意住大房子还是小房子呢？对比完你才发现 ， 当年的经济适用房那才真的是限价房理想的样子嘛 。
【福州|福建楼市回眸：经适房与保商房，福州厦门两代限价房区别在哪里？】至于厦门的保障性商品房 ， 虽然美其名曰地铁社区 ， 但我们知道大部分都被盖在了岛外 ， 像海沧新阳、同安祥平等远离岛内的区域 。 这些地方虽然也是区 ， 但我们都知道岛内外有多大差距 。 相比之下福州可没有把经适房、限价房都盖在离市区那么远的地方 ， 大部分都在三环内 。
近年来福州和厦门用于销售的保障房都面临着如何定价的问题 ， 由于制定保障房售价时总要考虑土地成本问题 ， 难免和商品房进行对比 ， 这就使得限价房售价也会受到房价地价的影响 ， 定价不彻底脱钩就没法卖得很便宜 。 比如福州的人才限价房非得按商品房备案价打七折来定 ， 一旦新盘售价离谱 ， 限价变成为浮云；而厦门的保商房与同地段二手房相比价格也没有优势可言 。
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