土拍|专家：楼市目前没有整体“救市”的必要性，楼市调控大概率不会出现松动( 二 )
西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐告诉第一财经，当前的楼市调控政策不仅需要“因城施策”，甚至需要在同一个城市内部“因区施策”，这样方可应对不同城市、区域间，楼市走势分化加剧的现状，进而更有成效的实现精细化市场管理，从而避免“一刀切”。
地方楼市房价居高不下和量价齐跌的现象并现，反映到楼市政策上，表现为一二线城市继续从严“限涨令”，而弱三四线城市则纷纷祭出“限跌令”。进入十月，哈尔滨主动发布性质明确的“救市”政策，而在珠三角的热点城市东莞，二手房指导价继续从严。
但在贾康看来，一味用非市场化手段管控房地产市场治标不治本，反而会加剧矛盾。“一个地方辖区内的房价涨跌不应成为判断一个地方政府调控是否有力的背景板。由于楼市分化，单从房价涨跌情况是无法全面了解真实的市场成交价格和本应形成的交易数量。”
他表示，为从根本上解决中国的房地产市场健康发展的问题，仍需从土地、住房、融资、税收等基础性制度建设上动真格。
问题三：救市声渐起，楼市调控会转向吗？
进入四季度，跌入周期性谷底的楼市是否会触底反弹、不断加码的楼市政策是否会微调松绑，成为业界关切。
倪鹏飞称，依照往年经验，中国的房地产市场存在着每年一轮的季度周期，主要由于房价表现及短期调控力度调整所致，一般表现为春暖夏热秋凉冬冷的变化。但在今年楼市调控提前加码加力的背景下，楼市的降温现象提前于今夏出现，预计在秋季房地产市场会继续下行变冷。
倪鹏飞预计，由于今年的特殊情况，在不考虑其他影响因素的情况下，楼市的季节性转暖可能提前到冬季。考虑其他影响因素，今年冬季或明年初春楼市下行的节奏也有可能会放缓。
相较于去年年底、今年年初，多地松绑楼市的政策，屡屡上演“一日游”。但10月9日哈尔滨出台的十六条新政并未被叫停，反而在两日后，引起宁波市奉化区效仿，跟进其“发放购房补贴”的做法。
中国房地产数据研究中心执行院长陈晟对第一财经分析称，此类出台托底政策的城市多面临人口流出、产业萎缩，库存消化周期慢等问题，即便调控略有松绑，提振当地楼市的效应也有限，市场预期还将处于相对低位，难言楼市转暖。
进入四季度后，其他压力较大的三四线城市也会效仿上述城市，出台类似的“救市”政策吗？
在况伟大看来，供给端纾困类、需求端补贴类政策能不能用、何时去用、有没有执行能力都还需要地方政府审慎评估，预计多城市跟进的可能性不大。
“从供给侧而言，房企的可持续发展需要风险管理，实现风险可控，当前行业正处于优胜劣汰的阵痛期，不需要行政力量过多干涉；从需求侧而言，大部分城市都没有到楼市崩盘需要‘救市’的阶段。此外，地方政府的楼市政策需保持连贯性和可持续性，而非跟着市场预判走，短期内连续地调整。”况伟大称。
就全国楼市而言，受访专家普遍认为，接下来，楼市调控整体上或将不会继续收紧，但大概率也不会出现松动。
问题四：土拍遇冷、地方财政承压，楼市政策应如何应对？
土地出让金是地方政府的重要收入来源。最近，受融资端收紧、销售回款路径不畅等因素影响，房企在正在进行的二次“土拍”中普遍积极性不高、土地流拍现象时有发生。
穆迪报告显示，在已经进行了第二轮集中供地的城市中，超过半数的土地拍卖被取消、改期或流拍。在成交地块中，四分之三的地块没有任何溢价。
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