土拍|专家：楼市目前没有整体“救市”的必要性，楼市调控大概率不会出现松动
展望四季度的调控政策，将继续落实地方主体责任，保持政策端的持续性和微调可控，大概率没有整体触底反弹的可能性。
以哈尔滨为代表的城市，主动发布性质明确的“救市”政策，加深了业界对调控转向的观望。
在调控政策和个贷规模双双收紧之下，三季度以来，全国新房、二手房市场热度下滑，呈量价双双回落态势；从房企表现来看，近月来，头部企业债务危机频发，销售和融资遇冷，二次“土拍”中“未拍先冷”的情境频现；从政策层面来看，限涨令和限跌令并行，堵住了热点城市炒作房价和三四线城市房企依靠加快销售回笼现金流的路径，市场观望心态加重。
进入四季度，楼市会怎么走，调控方向会有变化吗？
第一财经采访人员采访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞、华夏新供给经济学研究院院长贾康、人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大、西南财经大学经济学院教授刘璐、中国房地产数据研究中心执行院长陈晟等多位专家学者，他们普遍认为，当前市场情绪较市场实际走势更为悲观，房地产市场仍总体维持平稳和韧性，并没有整体“救市”的必要性。展望四季度的调控政策，将继续贯彻“房住不炒”，落实地方主体责任，保持政策端的持续性和微调可控，大概率没有整体触底反弹的可能性。
问题一：房地产行业陷入“至暗时刻”？
对于托市、救市的预判，大都起于业界对房地产行业陷入周期跌宕“谷底”的判断。
自去年年底以来，全国楼市的转暖过早和楼市过暖现象，导致了今年房地产调控全面加码加力。伴随调控效果不断显现，楼市迅速转凉。根据国家统计局数据，今年3月以来，房地产开发景气指数连续6个月下降，到8月已降至100.85的年内最低点。
“造成当前房地产市场悲观情绪主要是房地产金融审慎监管发力导致个别房地产企业债务违约和经营困难，再加上房地产市场较大的存量风险和宏观经济环境的不确定性。” 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受第一财经采访时称。
近月来，头部房企爆发的负面新闻明显加剧了市场的悲观情绪。倪鹏飞称，这类负面消息对于金融机构、投资者、房企以及购房者各市场主体产生了连锁的“收缩反应”，客观上起到甚至放大了政策传导的威力和效果。
不过，华夏新供给经济学研究院院长贾康对第一财经表示，当前我国房地产企业的风险总体可控，头部企业出问题，并不意味着中国的房地产市场就没有发展空间了。“但政府需要将重点放在防止房地产企业的风险在业内‘传染’和向其他一些产业的扩散上面，高度警惕出现多米诺骨牌效应。”
人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大进一步告诉第一财经，当前，房地产市场虽进入周期性低点，但楼市基本面没有改变，局部地区的楼市过冷和过热的现象，微观可调，并没有上升到如次贷危机、金融危机等引发的全面性、系统性风险程度。
“在‘房住不炒’的总基调下，相关楼市政策经过多个住房周期的实践，发展到相对成熟有效的状态。基于住房消费和投资的双重属性，过分看衰楼市的悲观态度从长期看是不可取的。”况伟大称。
从库存消化周期来看，克而瑞的数据显示，百城库存周期由2021年7月末的11.84个月上涨至8月的12.99个月，三四线成的去化周期为14.73个月，各类城市在售库存消化周期起伏变动不大，且都低于18个月的警戒线。
问题二：楼市政策分化，调控见效了吗？
面对分化的楼市，政策分化成为地方政府贯彻“一城一策”的必然。
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