第六章 财产和行为税法律制度
第二节 契税法律制度
契税 ， 是指国家在土地、房屋权属转移时,按照当事人双方签订的合同（契约） ， 以及所确定价格的一定比例 ， 向权属承受人征收的一种税 。
一、契税的纳税人
契税的纳税人 ， 是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人 。
二、契税征税范围
契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象 。土地、房屋权属未发生转移的 ， 不征收契税 。契税的征税范围具体包括：
（一）国有土地使用权出让
国有土地使用权出让 ， 指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用 ， 国家将土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为 。出让费用包括出让金等 。
（二） 土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）不包括农村集体土地承包经营权的转移;（三）房屋买卖
（四）房屋赠与
（五）房屋互换
（六）以其他方式转移土地、房屋权属的征收规定
以土地、房屋权属作价投资、入股、抵债、划转、奖励、增资扩股等方式转移土地、房屋权属的 ， 应当缴纳契税 。
企业破产清算期间 ， 非债权人承受破产企业土地、房屋权属的 ， 征收契税 。
下列情形发生土地房屋权属转移的 ， 承受方应当缴纳契税：
1.因共有不动产份额变化的；
2.因共有人增加或者减少的
3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或监察机关出具的监察文书等因素 ， 发生土地、房屋权属转移的 。
(七）不属于契税征税范围的行为
土地、房屋权属的 典当、分拆（分割）、出租、抵押等不属于契税的征税范围
三、契税税率
（一）契税幅度税率及其确定
契税的税率 比例税率 ， 实行3%-5%的幅度税率 ， 具体适用税率 ， 由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度规定范围内 ， 按本地区实际情况提出 ， 报同级人民代表大会常务委员会决定 ， 并报全国人大常委会和国务院备案 。
（二）地方差别税率
省、自治区、直辖市可以依照税法规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率 。
四、契税的计税依据
（一）成交价格
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖以成交价格作为计税依据 。成交价格不含增值税 。
土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让的 ， 计税依据为受让方应交付的总价款 。
土地使用权出让的 ， 计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款 。
房屋附属设施与房屋为同一不动产单元的 ， 计税依据为承受方应交付的总价款 ， 并适用与房屋相同的税率；为不同单元的 ， 计税依据为转移合同确定的成交价格 ， 并按当地确定的适用税率计税 。
承受已装修房屋的 ， 应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款 。
（二）核定价格
土地使用权赠与、房屋赠与 ， 由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定 。
（三）互换价格差额
土地使用权交换、房屋交换以交换土地使用权、房屋的价格差额确定
交换价格不相等的 ， 由多交付货币的一方缴纳契税；交换价格相等的 ， 免征契税 。
（四）土地出让价款与成交价格
以划拨方式取得的土地使用权 ， 经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的 ， 以补交的土地使用权出让价款为计税依据 。
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