贝壳|楼市“寒冬潮”有预兆？房企面临3大难题，4大利弊影响刚需
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楼市冷淡的消息这段时间被网友炒热 ， 究其原因主要是目前房企的处境越来越艰难 ， 3大压力在同时逼近：
第一 ， 融资难度增加
房地产开发贷和信托余额增速缓慢 ， 至2021年二季度末 ， 开发贷余额12.3万亿 ， 同比增长2.8% ， 增速达到历史最低值 。 但这是有迹可循的 ， 因为在2020年时 ， 房地产开发贷的增速已经出现大幅回落 。 信托方面 ， 也是从去年开始负增长 ， 截至今年二季度末房地产资金信托余额2.08万亿 ， 同比下滑16.94% ， 跌幅创历史新高 。 余额减少 ， 我国房企几万家 ， 如今 ， 国家又不断收紧房地产金融调控 ， 房企们都需要输血 ， 很多企业将面临融资困难的问题 。
第二 ， 销售下降
9月份 ， 百强房企中逾9成企业单月业绩同比降低 ， 其中6成企业同比降幅大于30% ， 房地产的头部企业本身具备国民度高的品牌优势 ， 连这些企业都遭遇销售瓶颈 ， 其他中小房企的生存可能更艰难 。
第三 ， 待偿债务高
今年第四季度至明年前两个季度 ， 房企到期债券近4900亿 ， 国家收紧房企融资 ， 还设置了三道红线的贷款门槛 ， 房企主要依靠的是卖房赚钱 ， 这些收益将用在包括还贷 ， 企业周转上 ， 但房子销售又遇冷 ， 房企现在将是两难局面 。
楼市寒冬将至下 ， 对于刚需而言 ， 这一预兆到底是好还是坏呢？我觉得这4个利弊都有：
第一 ， 房企以价换量
房企现在面临的压力大 ， 抢客户是加速楼盘去化的有效方式 ， 但也意味着将成为促进楼市打响价格战的导火索 ， 一旦房企都跟风利用降价优惠刺激刚需上门买房 ， 房价下降空间会扩大 ， 刚需们买房会更划算 。
第二 ， 房源选择范围大
楼市房价走低 ， 不光是房企担心卖不出房 ， 二手房业主们也会有相同的担忧 ， 当他们都着急向市场抛售房源的时候 ， 刚需们选择房子的范围会增大 。 房子销售火热时 ， 房企难免会为了多赚钱 ， 捂盘惜售 ， 把一些好房源藏起来 ， 但楼市遇冷 ， 他们想要快速卖房 ， 必须有好房源引诱刚需上门 ， 购房者就更容易买到一些以前很难抢到的优质房了 。
第三 ， 高价接盘
如果房企互相通过降价销售 ， 房价下降会持续一段时间 ， 如果着急入市 ， 房价再降低 ， 之前买房的刚需就会成了高房价接盘客 ， 要比其他人多花钱买房 。
第四 ， 房子烂尾
房企以价换量 ， 利润肯定要收窄 ， 尤其是中小房企 ， 他们没有大房企品牌优势的带动力 ， 很多人可能都没听过这些房企的名字 ， 如果大房企都需要降价销售 ， 这些中小房企只能跟着降价 ， 但他们的楼盘体量小 ， 以价换量亏损大 ， 一部分撑不下去的企业可能会面临破产倒闭 。 目前多数房企还是以期房进行销售的 ， 因为资金占用时间短 ， 回款快 ， 但期房的风险就是可能烂尾 ， 房企没钱建房 ， 购房者就不能按时收房 。 图便宜买这些房子的购房者 ， 将是钱房两失 。
【贝壳|楼市“寒冬潮”有预兆？房企面临3大难题，4大利弊影响刚需】但我认为 ， 房价降到谷底的几率还是很低的 ， 因为房地产是城市支柱行业 ， 关系的不只是房企和刚需 ， 还有银行 ， 房企倒闭 ， 个人买的房子烂尾 ， 就会有很多人断供弃房 ， 银行的贷款亏损巨大 ， 政府的大量财政收益来源于土地出让 ， 房企收益受影响 ， 土地流拍率也要跟着提高 。 因此 ， 如果房企的处境长时间这么艰难的 ， 会有更多城市对房价进行限跌 ， 还在观望的人就没有等待的必要了 ， 现在的楼市冷淡状态应该只是一个短期的难关 。
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