按揭|交易低迷、按揭卡壳，房企“紧日子”还要熬多久？( 三 )
由于按揭贷款额度不足引发的市场交易下滑，又反噬至房企，导致房企销售和回款均受到影响，9月，百强房企中，除了个别房企，大部分房企销售金额均同比下滑，回款率更是创下新低。
回款变差的同时，大部分房企再融资也遇阻，开发贷获取越来越难，多个房企的人士告诉经济观察报，他们合作的部分银行，今年在偿还原有开发贷后，不再给他们发放新的贷款。
前融、开发贷、预售资金是一个循环体，房企拿地时做前融，开工后用开发贷替换前融，开盘销售后，以预售资金偿还开发贷。这个过程中，使得房企最大限度降低了自有资金的使用比例。
今年下半年以来，前融受到限制，部分房企的开发贷获取也越来越困难。由于开发贷以预售资金作为偿还来源，预售资金减少，银行发放开发贷也变得谨慎起来，开发贷融资进一步恶化。同时，房企在发行信用债、信托借款等方面受到的阻力也越来越大。
上半年行情好的时候，房企在拿地、开工等方面支出交叉，下半年市场转冷及回款难题，使得部分房企通过减少开工、施工和竣工、拿地等措施确保流动性安全。
国家统计局数据显示，9月全国房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积同比均出现下降，新开工和竣工降幅均超过13%。同期房企到位资金同比下降11.2%，其中开发贷款降幅达到了25%。
上述30强房企营销负责人表示，他们公司北京区域已经有5个项目停工，其他项目施工进度也大幅度放缓，“上半年回款可以达到80%以上，下半年的回款率大概在40%左右，降了一半左右”。
他认为，如果底年回款还没有明显改善，其所在公司可能会出现流动性风险，“拿地、建安、税费等成本都支出去了，房子也卖出去了，但拿不到回款，这种状况一旦持续下去，哪家房企也撑不住”。
待降甘露
针对当前房地产领域存在的问题，近期监管层密集表态。
10月15日，在央行三季度统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
对此，邹澜表示，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
9月29日，央行联合银保监会召开的房地产金融工作座谈会强调，金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。
同时这次会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
此后，上海、广州、佛山、苏州和南通等城市传出放款速度加快的消息。但根据某机构10月上旬调研，30多个样本城市中，部分城市出现房贷周期延长、审批收紧的情况，但没有任何放松或加快发放周期的情况。
但从监管表态，结合当前房地产市场及房企面临的现状，房地产及金融行业的从业人士普遍认为，商业银行对房地产开发贷和按揭贷额度会进行适度腾挪，以缓解目前房企紧绷的资金链。
上述百强房企高管表示，三季度房企销售和回款大幅下降，部分房企已经出现资金困难情况，如果这一情况延续到四季度末，波及的范围将更广，由此他判断，监管会适度释放流动性，以避免更大危机。
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